Stambeno tržište u Beogradu dve godine nakon početka krize - kvadrati se još drže

kretanje cena stanova

Očekuje se da će cene nastaviti blag negativan trend u prvom kvartalu ove godine, posle čega se očekuje stabilizacija tržišta, gde većih uspona i padova neće biti. Takođe se očekuje da će gradnja stanova koje finansira država imati uticaj na cene na tržištu, što se posebno odnosi na nekretnine srednjeg kvaliteta

Kao i u svetu, i u Srbiji smo u poslednje dve godine osetili posledice globalne ekonomske krize.

Jedan od sektora gde je kriza najizraženija je onaj građevinarstva i nekretnina. Tržište nekretnina doživelo je značajan pad tražnje u svim segmentima. To se najistaknutije očitava na stambenom tržištu, koje je tradicionalno najdinamičnije i najpopularnije za širu javnost. U ovom članku namera nam je da prikažemo trenutno stanje na tržištu stambenih nekretnina u Beogradu i dinamiku promena na tržištu.

Takođe, ovaj članak je fokusiran na nivo izgrađenih i isporučenih stanova u prethodnim periodima i glavne činioce koji utiču na tražnju za stambenim prostorom. Analiza je bazirana na Colliersovim istraživanjima i informacijama dostupnim iz javnih statističkih resursa.

Cene stanova u poslednje dve godine padaju u većem delu zemlje, a to je najizrazitije u Beogradu, gde je i aktivnost najveća. Zabeleženo je da su cene stanova u glavnom gradu pale u proseku 15 do 20 odsto, zavisno od specifičnosti projekta i lokacije, što su najbitniji parametari kod formiranja cena. U 2010. je nastavljen trend pada prodajnih cena novogradnje u Beogradu. Od početka 2009, bruto prodajne cene (koje podrazumevaju PDV od osam procenata) pale su u proseku dva do tri procenta po kvartalu, uzimajući u obzir glavne beogradske opštine.

kretanje cena stanova

Trend pada cena bio je sličan u svim beogradskim opštinama, ali ipak postoje razlike. Najveći pad cena novogradnje zabeležen je u opštini Čukarica, gde su cene u proteklih godinu dana pale u proseku približno 10 odsto. Visok trend pada cena primećen je takođe u opštini Stari grad, gde su cene pale 8,25 odsto. Nešto niži negativni trend primećen je u opštinama Savski venac (7,25 odsto), Novi Beograd (6,85), Voždovac (6,75), Vračar (6,15), Palilula (5,55), Zemun (5,55) i Zvezdara (3,75), gde je najniži pad cena.

Takođe treba napomenuti da je i u 2010. nastavljen isti trend visine cena po opštinama koji tradicionalno važi na tržištu.

I u ovoj godini najviše cene u proseku drže Stari grad, Savski venac, Novi Beograd i Vračar, a nešto niže prosečne cene postižu Čukarica, Palilula, Zvezdara i Voždovac. U ovom trenutku su najniže cene, od praćenih opština, zabeležene u opštini Zemun.

kretanje cena stanova

U Srbiji je još najveći problem netransparentnost tržišta kad je reč o praćenju postignutih cena na tržištu u različitim periodima. Postignute transakcije koje se dogode na tržištu nisu javno dostupne, što otežava preciznost analiza.

Kad je reč o obimu stambene izgradnje u Beogradu, može se reći da je značajno smanjena zbog pada tražnje u poslednje dve godine. Isporučenih stanova na beogradskom tržištu je krajem 2009. bilo otprilike 21 procenat manje nego u istom periodu 2008. Kad je reč o stanovima u izgradnji, bilo ih je 2,5 procenata više krajem 2009. nego u istom periodu prethodne godine. Veliki broj stanova u izgradnji krajem 2009. je rezultat velike tražnje za stambenim prostorom u 2008. U skladu s visokom tražnjom u tom periodu, početo je mnogo projekata, koji su s dolaskom krize ili zaustavljeni ili odloženi.

Najveći opseg izgradnje beleže Novi Beograd, Zvezdara i Voždovac. Te opštine su tradicionalno predmet najvećeg obima izgradnje. Nasuprot tome, najniža aktivnost primećena je u Starom gradu i Zemunu. U ovom trenutku ne postoje precizni podaci za 2010. o stambenoj izgradnju u Beogradu. Ono što je primećeno u prvoj polovini te godine jeste da je izdato manje građevinskih dozvola nego u istom periodu godinu ranije.

Tražnja za stambenim prostorom u Srbiji i Beogradu još ne može biti prikazana na osnovu rasta domaćinstava ili rasta raspoloživog prihoda zbog nepouzdanih statističkih izvora i nestabilne ekonomske i političke situacije u zemlji. Najbolji pokazatelj tražnje za stambenim prostorom na tržištu bi bile postignute transakcije koje, kao što je navedeno, trenutno još nisu javno raspoložive tržištu.

Na osnovu Colliersovog ispitivanja tržišta i nekoliko projekata srednjeg do visokog kvaliteta koji su trenutno raspoloživi za prodaju, tražnja za stambenim prostorom je najveća među populacijom od 35 do 50 godina, dok mlađi od 35 i stariji od 50 godina čine samo 20 procenata kupaca. Prema informacijama o tome šta je glavni uzrok kupovine stana, analiza projekata koji su trenutno u izgradnji pokazuje da najveći broj kupaca (80 odsto) traži stan za potrebe stalnog stanovanja, 15 odsto planira kupovinu stana kao investiciju (dalje davanje u zakup), dok pet odsto kupuje stan čekajući povećanje vrednosti kako bi nekretninu preprodali.

kretanje cena stanova

Očekuje se da cene nastave s blag negativan trend u prvom kvartalu 2011, posle čega se očekuje stabilizacija tržišta, gde većih uspona i padova neće biti. Takođe se očekuje da će gradnja stanova koje finansira država imati uticaj na cene na tržištu, što se posebno odnosi na nekretnine srednjeg kvaliteta. Cene nekretnina u navedenom segmentu će verovatno biti korigovane kako bi bile što konkurentnije stanovima koje finansira država. Navedeni segment nekretnina podrazumeva projekte sličnog kvaliteta na sličnim lokacijama. Treba napomenuti da se očekuje kako gradnja stanova koje finansira država neće imati direktan uticaj na stanove višeg kvaliteta na boljim lokacijama.

Trenutno je moguće primetiti da postoje projekti na tržištu sličnog kvaliteta na sličnim lokacijama, čije cene značajno variraju, što nije slučaj na stabilizovanim tržištima, kojima i srpsko teži. Očekuje se da će uspešni projekti u 2011. i u narednim periodima biti oni koji će imati realna očekivanja u vezi s prodajnim cenama i profita koji može da se postigne i projekti koji će biti predmet dobrog planiranja počev od inicijalne faze gradnje. Investitori bi trebalo svesnije da ulaze u projekte i prave detaljne analize o prodajnim cenama koje mogu biti postignute i o strukturama stanova koje bi bile predmet visoke apsorpcije na određenoj lokaciji. Očekuje se da će se zbog visoke ponude stanova na tržištu investitori više osvrnuti na potrebe i preferencije kupaca kako bi uspeli da ostvare svoje i interese kupaca.

kretanje cena stanova

Autor: Marko Vučinić, konsultant u odeljenju za procene vrednosti nekretnina i investicionog savetovanja u Colliers Internationalu, Srbija

poziv na pretplatu na

kretanje cena stanova