(AG Nekretnine) Urbano planiranje i investicije u nekretnine u Srbiji ("brownfield" ili "greyfield" investicije)
Razvoj nekretnina u današnje vreme ide generalno u dva pravca. Prvi pravac ide prema periferiji i često na uštrb obradivog zemljišta. Savremeni urbanizam poštujući moderne norme uređenja prostora i kvaliteta života, na dobrim saobraćajnim komunikacijama obično ka i na periferijama gradova, nudi konforniji i bogatiji život po svim svojim sadržajima. Drugi pravac razvoja vodi preko iskorišćenja strarih, napuštenih ili nedovoljno iskorišćenih prostora u sâmim gradovima. Pretežno i redovno to su stara industrijska postrojenja koja se danas nalaze negde blizu ili u samim centrima gradova.
U poslednjih dvadesetak godina razvio se jedan poseban model realizacije investicija. Veliki industrijski kompleksi su postali predmet velikog inetersovanja inostranih investitora, ne zbog proizvodnih programa, koji bi se tehnološki i u konkurentskom smislu podigli, koliko zbog vrednih a neiskorišćenih lokacija i značajnije nepokretne imovine.
U stranoj literaturi, ovakve lokacije su od skora poznate kao "brownfield" ili "greyfield", a investicije u njih ili na njima nazivaju se "brownfield" ili "greyfield" investicije, u zavisnosti od stepena propadanja odnosno iskorišćenja konkretnog prostora. Iskorišćenje ovih i ovakvih prostora doživljava pravi procvat u svetu poslednjih godina, pa tako taj trend polako ali neminovno zahvata i Srbiju.
Stanje stavri
Kao što je poznato veliki broj gradovi u Srbiji pati od velikog broja starih fabrika i drugih industrijskih objekata koji su napušteni ili vrlo malo iskorišćeni. Obično su to delovi bivših "kombinata", industrijskih zona, propalih građevinskih, metalskih i drugih kompleksa, pretežno društvenih preduzeća koja već zauzimaju jako pogodne lokacije u prigradskim ali i užim gradskim centrima. Primera za to je bezbroj, i gotovo svaki grad ili varoš u Srbiji ima nekoliko takvih lokacija.
Sa početkom procesa privatizacije od 2001. godine na ovamo najveći broj društvenih preduzeća je privatizovan i u njima je pokrenuta proizvodnja. Sa druge strane veliki broj preduzeća je ostao neprodat pa se nalazi ili u procesu restrukturiranja ili u stečaju čeka prodaju imovine.
U najvećem broju slučajeva u takvim firmama ne postoji ekonomska ili druga opravdanost da nastave sa obavljanjem delatnosti, a sa druge strane postoji veliki potencijal za ulaganje na zemljištu ili objektima koji te firme zauzimaju, što otvara prostor za brownfield ili greyfield investicije.
Ova oblast zahteva multidisciplinarni pristup sa aspekata arhitekture, urbanizma, građevine, ekonomije, finansija, prava ali često i zaštite čovekove okoline.
Definicije i tumačenja
Kako bi razlikovali ova dva oblika, probaćemo da damo definiciju oba vida investicija. Pod "brownfield" investicijom se obično podrazumevaju nekada razvijene lokacije u gradskim, industrijskim, prigradskim ili ruralnim predelima, sa objektima koji su danas napušteni ili su minimalno iskorišćeni a često u svojim sredinama izazivaju zagađenja. Primeri su skoro prodate BIP-ove pivare (bivše Bajlonijeve pivare) u beogradskoj Skadarliji, staro sajmište na Novom Beogradu, Stari Aerodrom na Novom Beogradu, FOB, IKL, Zmaj, dorćolska marina, itd.
Kod "brownfield" lokacija, posao investitora obično se sastoji iz dve faze. Prva faza je potpuno uklanjanje, raseljavaje i čišćenje postojećih objekata i zemljišta, spremajući pogodno tu lokaciju za dalju izgradnju. U ovoj fazi potrebno je sačiniti odgovarajuće projekte i dobiti određene dozvole i saglasnosti. Nakon toga sledi druga faza u kojoj praktično počinje "greenfield" projekat, odnosno izgradnja potpuno novih savremenih objekata. U ovoj fazi neophodno je da se projekti zasnivaju na odgovarajućim urbanističkim planovima i potrebno je dobiti sve potrebne dozvole za izgradnju i korišćenje.
Pod "greyfield" se podrazumevaju ekonomski i tehnički prevaziđene lokacije odnosno objekti koji nisu toliko propali koliko su "pobeđeni" novijim, većim, savremenijim, bolje rešenim prostorima. Primeri za ovakve prostore su "stari" Merkator šoping centar na Novom Beogradu, šoping centar Centrotekstila koji se nalazi prekoputa, zgrada BIGZ-a u Beogradu. Takođe primer je i zgrada bivšeg Centralnog Komiteta SKJ na Novom Beogradu, koja je bombardovana od strane NATO pakta. Ona je rekonstruisana i danas predstavlja sedište korporacije MPC Holding. Pored preuređene zgrade danas se tu gradi potpuno novi šoping mol i u narednoj fazi izgradiće se poslovna zgrada blizanac. Sve će se to vrlo brzo zaokružiti u potpuno novi poslovno komercijalni kompleks.
Dakle, "greyfield" prostori mogu da imaju vrlo dobru funkciju, zašta je potrebno dodatno investirati u njihovu prenamenu. Posebna vrednost i prednost ovih lokacija i objekata je u tome što su oni često dovoljno strukturalno izgrađeni, poseduju odgovarajuće dozvole, imovina je uknjižena, te poseduju odgovarajuće priključke za vodu, kanalizaciju, struju, grejanje. Često poseduju i svoje parkinge i priključke na saobraćajnice. Jednom rečju, u velikoj meri imaju rešeno ključno pitanje infrastrukture.
Zbog svega gore iznetog, tendencija je da investitori danas preostale društvene firme i njihovu imovinu kupuju pretežno zbog razvoja drugih projekata-izgradnje stambenih naselja, poslovnih ili trgovačkih centara a ne zbog nastavljanja bavljenja postojećom ili sličnom delatnošću.
Preporuke i zaključak
U ovom procesu, sa pravne strane bitno je da je takva promena moguća odnosno dozvoljena sa stanovišta pozitivnih propisa, kao i da se za te i takve objekte dobiju odgovarajuće dozvole, odobrenja ili licence u zavistnosti od njihovog značaja, položaja ili delatnosti. Često su najbitniji parametri definisani odgovarajućim urbanističkim planom, ali su problemi veći ako takvog plana nema ili nije konačan.
Smatramo da je rešenje ovog pitanja od izuzetnog značaja za državu i čitavu ekonomiju, obzirom da se kroz "brownfield" odnosno "greyfield" praktično osvajaju novi prostori, kroz rešavaje starih i nasleđenih problema. Ovim želimo da apelujemo i na zakonodavca, kao i na sve nivoe gradskih i opštinskih uprava u zemlji, da se ovim problemom ozbiljno pozabave, jer od brzine ovih i ovakvih investicija, zavisi brzina razvoja naše privrede i društva u celini.
piše :
Vladimir M. Đelić, Advokat
izvor :
Top priče
17.09.2024. | Građevina
RGZ: Ministar Vesić godinama pokušava da izazove ozbiljan poremećaj u radu katastra
Republički geodetski zavod ocenio je da "ministar građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture Goran Vesić svojim dugogodišnjim nečinjenjem direktno krši zakon i pokušava da izazove ozbiljan poremećaj u radu Republičkog geodetskog zavoda". - Uprkos našim upozorenjima, ministar je u dva mandata ignorisao svoje zakonske obaveze i time jasno pokazao nameru da destabilizuje ovu važnu instituciju - navodi se u saopštenju RGZ. Dodaje se
17.09.2024. | Građevina
Novi plan za kompleks BIP-a iznad Mostarske petlje: Nove kule i pasarela do GAK-a
17.09.2024. | Građevina
17.09.2024. | Agro
"Prestižna" je prva rakija za žene u Srbiji - Piće koje nosi nasleđe, ali i eleganciju (FOTO)
17.09.2024. | Agro
16.09.2024. | Građevina, Saobraćaj, Turizam, sport, kultura
16.09.2024. | Građevina, Saobraćaj, Turizam, sport, kultura
16.09.2024. | Građevina
Burj Azizi je nova zvezda Dubaija - Neboder visine 725 metara (VIDEO)
16.09.2024. | Građevina
eKapija+
17.09.2024. | Vesti
MPC Properties imenovao Luciena Smitsa za novog finansijskog direktora
17.09.2024. | Vesti
13.09.2024. | Vesti
Svetski "PR Oskar" okuplja profesionalce iz industrije komunikacija u Beogradu
13.09.2024. | Vesti
12.09.2024. | Agro, Industrija, Saobraćaj
Lider u proizvodnji čokolade posetio Milšped - Skladište u Srbiji među najboljima na svetu
12.09.2024. | Agro, Industrija, Saobraćaj
10.09.2024. | Agro, Industrija
Miele organizovao još jedan kulinarski izazov za predstavnike medija
10.09.2024. | Agro, Industrija
09.09.2024. | Industrija
Prvi dmFem u Srbiji: kako je izgledala konferencija za koju se tražila karta više
09.09.2024. | Industrija
Poslovne šanse
18.09.2024. | Građevina
Bačka Palanka raspisala tender za izradu klupa
18.09.2024. | Građevina, Turizam, sport, kultura
Sledeće godine obnova fasada u Ulici patrijarha Rajačića u Sremskim Karlovcima
18.09.2024.. | Građevina, Turizam, sport, kultura
18.09.2024. | Energija, Finansije
U planu izgradnja solarno-termalne elektrane kod Novog Sada - EBRD razmatra kredit od 90 mil EUR
18.09.2024. | Energija, Finansije
18.09.2024. | Građevina, Zdravstvo
Raspisan tender za rekonstrukciju laboratorije Instituta za javno zdravlje u Kragujevcu
18.09.2024. | Građevina, Zdravstvo
17.09.2024. | Industrija, Saobraćaj, IT, Telekomunikacije
Krkobabić najavio nabavku "multifunkcionalnih vozila" za sela u Srbiji - Na jednom mestu pokretna prodavnica, bankomat, pošta i šalter lokalne administracije
17.09.2024. | Industrija, Saobraćaj, IT, Telekomunikacije
17.09.2024. | Energija, Industrija
Novosadski Medicinski fakultet nabavlja solarne panele
17.09.2024. | Energija, Industrija