Immobilieninvestoren weiterhin zurückhaltend - Gehen die Wohnungspreise in Belgrad wirklich runter?

Der Gesamtwert der Bauaufträge im dritten Quartal 2010 war um 11,9% niedriger gegenüber dem Vergleichszeitraum 2009. Das hat zum seriösen Rückgang von Immobilienpreisen in Belgrad geführt. Immobilienexperten, mit denen wir gesprochen haben, sind einig darüber, dass es um eine der Folgen der internationalen Wirtschaftskrise geht, die vor allem die Bauwirtschaft getroffen hat.

Zurückgegangene Preise und die Anzahl neuer Wohneinheiten am Markt weisen auf eine drastisch abgeschwächte Nachfrage. Solche Entwicklungen sind die Folge der Wirtschaftskrise - Der reale Wert der Gehälter und Löhne ist gefallen, die Nationalwährung Dinar ist ziemlich abgeschwächt. Wohnungskredite wurden, in den meisten Fällen, zu einem Zinssatz von 6% und mit einem Fremdwährungsklausel geboten, was potenzielle Käufer beträchtlich vorsichtiger gemacht hat. Das Handelsvolumen ist gefallen. Der Staat versuchte, durch Subventionen und Senkung des effektiven Zinssatzes um 2%, die Nachfrage und den Wohnungsbau zu fördern, aber ohne größeren Erfolg.

Es gibt aber auch positive Beispiele.

- Der Alpha Bank ist im Laufe 2010 gelungen, doppelt so viel Wohnungskredite zu gewähre. Vor allem dank äußerst guten Kreditbedingungen und einem neuen Erzeugnis, gebracht 2010 auf den serbischen Markt. Es handelt sich um "Alpha Plan"-Wohnungskredit mit dem Zinssatz geschützt vor der EURIBOR-Entwicklung in den folgenden 3,5 oder 7 Jahre - sagte man uns in der Alpha Bank.

- Die Entscheidung des Staates, das Programm der subventionierten Wohnungskredite im Laufe 2010 fortzusetzen, hat sich positiv auf die Nachfrage ausgewirkt. Besonders stolz sind wir darauf, dass sich unser Standardangebot genauso günstig wie subventionierte Wohnungskredite erwiesen hat. Die meisten Kunden haben sich für den "Alpha Plan"-Wohnungskredit entschieden.

Verkaufsrückgang am Wohnungsmarkt

Die Situation am Wohnungsmarkt ist aber nicht so gut wie im Falle der Alpha Bank. Trotz staatlicher Maßnahmen zur Förderung der Nachfrage durch subventionierte Kredite, gehen die Preise weiterhin runter. Srđan Vujičić aus dem Untenehmen "King Sturge" weist auf den allmählichen Preisrückgang im Laufe 2010 - um 10% im Vergleich zu 2009 hin. Die Preise für luxuriösere Projekte im Stadtzentrum (Dorcol oder Vracar) liegen zwischen 2.200 und 3.000 Euro/m2, in Dedinje und Senjak bei 3.500 Euro/m2 und zwischen 950 und 1.400 Euro/m2 am Stadtrand.

- Zwischen 2007 und 2008 gab es verschiedene Spekulationen darüber, wie viel Wohneinheiten der Markt wirklich braucht. Manche Berater gingen von sogar 80.000 fehlenden Wohneinheiten aus, die Nationalgesellschaft für Wohnungskredite bestand auf maximal 50.000. "King Sturge" war dabei beträchtlich konservativer. In Hinsicht auf die wahre Nachfrage und Kaufkraft potenzieller Kunden konnte diese Anzahl nicht weit über 20.000 liegen. Wir sind überzeugt davon, dass die Nachfrage noch immer beträchtlich höher als das Angebot ist, aber sind auch sicher, dass die Wirtschaftskrise potenzielle Käufer ziemlich verunsichert hat. Viele Investoren haben ihre Kallkulationen vor der Krise gemacht und sind, in den meisten Fällen, noch immer nicht bereit, die Erwartungen an die veränderte Situation am Markt anzupassen - glaubt Vujičić.

Goran Živković, Direktor für Gewerbeimmobilien im Unternehmen CBRE sagt, dass es keine größere Veränderungen nach der Korrektoin der Preise 2009 gegeben hat. Solche Stabilität wird auch 2011 erwartet.

- Wenn es um Immobilien in den attraktivsten Stadtbezirken wie Vracar, Stari Grad, Dedinje und Novi Belgrad geht, hat es fast keine Veränderung gegeben. Die Preise liegen noch immer zwischen 2.500 und 3.000 Euro/m2. Wohnungen mittlerer Klasse in denselben Bezirken können für 1.800 - 2.300 Euro/m2 gekauft werden. Es hadnelt sich um den Bruttopreis, die Praxis zeigt, dass der wahre Kaufzeit um 10-15% niedriger ist - sagt Živković.

- Der Nachfragerückgang lässt sich als Folge der Wirtschaftskrise erklären. Ihre negativen Auswirkungen auf Banken haben zur Verschärfung und Verschlechterung von Kreditbedingungen geführt. Potenzielle Käufer sind verunsichert und zurückhaltend. Alle wollen bis Ende der Krise warten. Mageres Immobilienangebot und Ausfall von größeren Projekten haben das hohe Preisniveau bewahrt - glaubt Živković.

Immobilienleasing

Das angekündigte Immobilienleasing wird nicht zu größeren Veränderungen am einheimischen Markt führen. Das Gesetz soll erst verabschiedet werdne, aber Goran Živkovic erwartet nicht viel von ihm.

- Anders als in anderen europäischen Ländern ist das Wohneigentum in Serbien noch immer hoch geschätzt. Wir werden erst sehen, mit welchem Konzept die Leasinggesellschaften an unserem Markt starten werden und ob sie klassischen Wohnungskrediten konkurrieren können. Der Prozentsatz der Wohnungskredite ist hier ziemlich gering, im Vergleich zu Westeuropa. 70.000 gewährte Wohnungskredite im Land mit siebeneinhalb Mio. Einwohner - das ist sehr niedrig. Die Statistik ist noch schlechter, wenn es um Immobilienerwerb als Investition (für die Vermietung) geht - nur 9% der Population. Alles das zeigt, dass die Bevölkerung in Serbien noch immer sehr vorsichtig und zurückhaltend ist. Ich bin deshalb der Meinung, dass das Immobilienleasing die Nachfrage nicht fördern kann - so Živkovic.

UniCredit Leasing erwartet die Verabschiedung des Gesetzes, glauben aber auch nicht, dass das neue Konzept die aktuelle Situation gründlich verändern könnte.

Stillstand im Baugewerbe

Investoren stoßen noch immer auf große Probleme bei der Realisieurng von Immobilienprojekten. Der Wohnungsbau wurde, laut Dragan Jovičić, aus "Carlton Invest", nicht nur von der Wirtschaftskrise, sondern auch von der Maßnahmen der Regierung und Geschäftspolitik der Banken betroffen.

- Das neue Gesetz über Planung und Bau ist in vielen Segmenten unklar, mangelhaft und realitätsfern, was seine Anwendung in der Praxis erschwert und in manchen Fällen unmöglich macht. Das Wohnungsbauprogramm der Regierung Serbiens hat die Kosten der Investoren nicht berücksichtigt und auf diese Weise die bereits geringe Nachfrage am Markt abgeschwächt. Die Banken haben ihrerseits, beträchtlich strengere Bedingungen und Maßnahmen zum Risikoschutz eingeführt und die Zinsen erhöht. Die politische Unstabilität, Skandale und Affären haben potenzielle Käufer beunruhigt und verunsichert - sagte Jovičić.

Die Baukosten sind auf dem vorjährigen Niveau geblieben. Um Insolvenz und Kontosperre zu vermeiden sind Bauunternehmen gezwungen, die Löhne zu kürzen, was sich äußerst negativ auf die Qualität der ausgeführten Arbeiten auswirkt.

- Wohnungspreise sind nach dem Juli 2010 spürbar zurückgegangen, vor allem wegen Investoren, die die Kredite so bald wie möglich zurückzahlen wollen. Die Preise sind um 15% niedriger, als man beim Kauf des Baugrundstücks voraussehen konnte.

Und wenn es um Erwartungen für das Jahr 2011 geht, war keiner von befragten Experten optimistisch. Sie sind einig darüber, dass die Erholung des Marktes erst ab 2012 zu erwarten ist, genauso wie in anderen Wirtschaftsektoren.

Statistische Angaben weisen darauf hin, dass man in diesem Jahr mit der Stabilisierung der Nachfrage und Preise rechnen kann. Die Realisieurng der angekündigten großen Projekte wie jene von Immorent, PSP Farman oder Pluto könnten zur positiven Preisentwicklung führen. Aber das bleibt ungewiss.

Unsere Gäste sind auch der Meinung, dass es noch immer große administrative Hindernisse in diesem Sektor gibt, insbesondere wenn es um Eigentumsrechte und Erteilung von Baugenehmigungen geht. Die Erholung des Marktes hängt natürlich von dem Lebensstandard und der Kaufkraft der Bevölkerung. Der Anstieg der Preise erweckt Optimismus, aber so etwas ist nur von größeren Investoren zu erwarten. Sie zeigen aber momenten kein Interesse für neue Projekte.

M.D.