Pregled tržišta nekretnina u Srbiji, Bosni i Hercegovini i Crnoj Gori - Koliko košta kvadrat u novogradnji i gde treba investirati?
Oni koji su bili zainteresovani za kupovinu stana u proteklih šest meseci, u Srbiji su za kvadrat u novogradnji prosečno morali da izdvoje 1.617 EUR, u Republici Srpskoj 812,5 EUR, dok je u Crnoj Gori prosečna cena kvadrata iznosila 1.375 EUR.
Tržište je dinamično, podložno različitim uticajima, pa se shodno tome i menja. Ipak, potražnja za nekretninama, i to ne samo stambenim, ne jenjava ni u jednoj od pomenutih zemalja našeg regiona.
Srbija, odnosno Beograd, drže rekord u vrednosti nekretina kada je reč o regionu. U Republici Srpskoj najatraktivnije tržište stanova je u Banjaluci, dok se u federaciji ističe Sarajevo. Kada je reč o Crnoj Gori, najjače cene i dalje drži primorje, a ono što je posebna atrakcija ovog tržišta su luksuzne nekretnine duž obale.
O ovim cenama, ali i tržištu poslovnog prostora, cenama građevinskog zemljišta, kao i vrednosti građevinskih radova čitajte u eKapijinom pregledu tržišta nekretnina.
Tržište nepokretnosti u Srbiji vredno 3,6 mlrd EUR u proteklih šest meseci
Tržište nepokretnosti u Republici Srbiji u prvom polugodištu 2022. godine vredelo je 3,6 mlrd EUR, što predstavlja rekordnu šestomesečnu vrednost, istaknuto je u Izveštaju o stanju na tržištu nepokretnosti u prvom polugodištu 2022. godine Republičkog geodetskog zavoda.
Podaci za prethodnih šest meseci ukazuje na blaži rast prometa nepokretnosti u odnosu na prošlu godinu i rekordne količine novca na tržištu nepokretnosti - došlo je do povećanja količine novca za 25%.
Broj kupoprodaja u prvom polugodištu 2022. godine nadmašio je prvo polugodište 2021. godine za 4% sa brojem od 68.274 kupoprodaja.
Na teritoriji Srbije prometovano je 25.775 stanova, 15.720 prometa građevinskog zemljišta, 12.130 prometa stambenih objekata i 11.779 prometa poljoprivrednog zemljišta.
Broj kupoprodaja u prvom polugodištu 2022. u odnosu na isti period prethodne godine u prometu garažnog prostora porastao je za 22%, poslovnih prostora za 9%, stanova za 8%, poljoprivrednog zemljišta za 6%, stambenih objekata (kuće, vikendice i stambene zgrade za kolektivno stanovanje) za 5%.
U teritorijalnom pogledu najviše prodaja nepokretnosti u prvom polugodištu 2022. realizovano je na teritoriji Vojvodine, zatim Grada Beograda, Šumadije i Zapadne Srbije, a najmanje na teritoriji Južne i Istočne Srbije. Međutim, kao i do sada, najskuplje nekretnine prodate su u Gradu Beogradu pa je i najveća količina novca prometovana na teritoriji Grada Beograda.
Stanovi
Kada je reč o prometu stanova, udeo kupoprodaja stanova u novogradnji u odnosu na ukupan broj kupoprodaja stanova u prvom polugodištu 2022. bio je 42%, što je za 1% više u odnosu na isti period prethodne godine.
U prvom polugodištu 2022. godine promet stanova na nivou države bio je 25.775 stanova što je za 8% više u odnosu na isti period prethodne godine.
Prosečna površina stana u starogradnji u prometu je 54 m2, a u novogradnji 59 m2.
Prema strukturi u prometu starogradnje učestvuju dvosobni/dvoiposobni stanovi sa 38%, jednosobni/jednoiposobni sa 28%, trosobni/ troiposobni sa 13% i garsonjere sa 6%, dok sa 2% učestvuju četvorosobni/četvoroiposobni i 2% jedna/dve sobe, petosobni i dr., a za 11% podataka je nepoznat podatak o sobnosti.
Kada je reč o novogradnji, prema strukturi u prometu učestvuju dvosobni/dvoiposobni stanovi sa 30%, trosobni/ troiposobni sa 15%, jednosobni/jednoiposobni sa 12%, četvorosobni/četvoroiposobni sa 5% i garsonjere sa 3%, odnosno sa 1% jedna/dve sobe. petosobni i drugo, a za 34% podataka je nepoznat podatak o sobnosti.
Prosečna cena stana u starogradnji za područje Srbije u prvom polugodištu 2022. godine iznosila je 1.260 EUR/m2, što je za 19% više u odnosu na isti period prethodne godine.
Prosečna cena stana u novogradnji iznosila je 1.617 EUR/m2, što je za 11% više u odnosu na isti period prethodne godine.
Najviše cene novih stanova su na lokaciji Beograd na vodi i kreću se od 2.615 do 9.545 EUR/m2.
Na području Grada Beograda izdvajaju se i lokacije stambenih kompleksa Novi Dorćol, Zepterra, K district, Petica, Kennedy Residence, Park Vila Residence, New Minel i dr.
Najviše cene stanova u starogradnji su na području Starog Grada, Vračara, Savskog venca i Novog Beograda.
Poslovni prostori
Promet poslovnih prostora u prvom polugodištu 2022. godine beleži porast od 9% na nivou države u odnosu na isti period prethodne godine. Registrovano je 1.765 kupoprodaja poslovnih prostora.
Prometovali su se lokali, kancelarije, poslovni prostori za koje nije utvrđena delatnost, poslovni apartmani i skladišni i magacinski prostori.
Najviše prometa poslovnih prostora realizovano je na teritoriji sledećih opština: Novi Sad - 241, Raška - 146, Novi Beograd - 142, Čajetina - 90, Medijana (Niš) - 64, Vračar - 52, Zvezdara - 52, Stari Grad - 49, Palilula
- 45, Subotica - 41 i dr.
Cene prometovanih poslovnih prostora su se kretale od 50 EUR/m2 do 12.240 EUR/m2.
Površine u prometu kretale su se u rasponima do 30m2 – 33% podataka, od 30m2 do 60m2 – 30% podataka, od 60m2 do 150m2 – 22% podataka i preko 150m2 – 15% podataka.
Najviše postignute cene na tržištu nekretnina
Najskuplji kvadrat stana u Srbiji u prvom polugodištu 2022. godine prometovan je na lokaciji Beograd na vodi, na opštini Savski Venac i koštao je 9.545 EUR po metru kvadratnom, površine je 97 m2 i to je stan u novogradnji.
Kada je reč o starogradnji, najviša cena po kvadratu je 4.902 EUr plaćena za stan na beogradskoj opštini Stari Grad, površine 66 m2.
Stan za koji je u prvom polugodištu 2022. godine izdvojeno najviše novca je stan u novogradnji u iznosu od 1.530.000 EUR, površine je 349 m2 i nalazi se na opštini Savski Venac.
Najskuplja kuća prodata je na Savskom vencu za 2.900.000 EUR.
Najskuplji kvadrat poslovnog prostora prometovan je na beogradskoj opštini Stari Grad za 12.240 EUR, površine 29 m2, a najviša ugovorna cena poslovnog prostora od 10.200.000 EUR ostvarena je na Paliluli.
Način plaćanja
Na osnovu prikupljenih podataka iz kupoprodajnih ugovora, u prvom polugodištu 2022. godine 12% svih nepokretnosti je plaćeno iz kreditnih sredstava, što je za 4% manje u poređenju sa prvim polugodištem 2021. godine. Iz kredita se najčešće plaćaju stanovi. U prvom polugodištu 2022. godini 28% stanova u Republici Srbiji je plaćeno kreditnim sredstvima, što je za 8% manje u poređenju sa prvim polugodištem 2021. godine.
Treći kvartal tržišta nepokretnosti u Srbiji
Kada je reč o trećem kvartalu, ukupan obim novčanih sredstava na tržištu nepokretnosti iznosio je 1,7 mlrd EUR, što predstavlja povećanje od 10,6% u odnosu na isti period prethodne godine.
Ukupan broj kupoprodajnih ugovora na tržištu nepokretnosti bio je 34.503, što je za 0,9% manje u odnosu na treći kvartal 2021. godine. Posmatrano po gradovima najveći broj kupoprodajnih ugovora zabeležen je u Gradu Beogradu - 8.013 ugovora.
U trećem kvartalu 2022. godine najveći udeo u ukupnim novčanim sredstvima u prometu nepokretnosti u Srbiji imao je promet stanova u iznosu od 935,2 mil EUR, od čega je u Gradu Beogradu za stanove izdvojeno 579,6 miliona evra.
Učešće stanova u ukupnoj količini novca na tržištu u trećem kvartalu 2022. godine iznosio je 57%, što je za 1% više nego u istom periodu 2021. godine.
U trećem kvartalu 2022. godine 10% nepokretnosti je plaćeno iz kreditnih sredstava, što je za 4% manje u poređenju sa istim periodom prethodne godine. Iz kredita se najčešće plaćaju stanovi - 25%, što je za 8% manje u poređenju sa trećim kvartalom 2021. godine.
Najviše novca u trećem kvartalu 2022. godine izdvojeno je za stan u novogradnji u iznosu od 1.280.350 EUR , koji se nalazi na Vračaru i ima ukupnu površinu od 301 m2. Najskuplji kvadrat stana u Srbiji u trećem kvartalu 2022. godine prometovan je na lokaciji Beograd na vodi, na opštini Savski venac, i koštao je 10.400 EUR po metru kvadratnom, površine je 97 m2 i to je stan u novogradnji.
Najskuplji kvadrat poslovnog prostora prometovan je na beogradskoj opštini Stari grad za 10.110 EUR, površine 179 m2, što je ujedno predstavlja i najvišu ugovornu cenu poslovnog prostora u iznosu od 1.810.000 EUR.
Kakvo je tržište Bosne i Hercegovine?
* 1 EUR = 1,95 KM
Tokom prvog polugodišta 2022. godine, najveća vrednost prometovanih novih stanova ostvarena je u Banjaluci, 60 mil KM, Doboju 13,6 mil KM, Istočnom Novom Sarajevu 11,9 mil KM i Bijeljini 9,8 mil KM.
Prosečna cena kvadrata završenog i prodatog novog stana najviša je u Banjaluci, 3.627 KM/m2, Trnovu (Jahorini), 3.052 KM/m2 i Trebinju, 2.636 KM/m2, podaci su Republičkog zavoda za statistiku.
U prvom polugodištu 2022. godine, ukupna vrednost prometovanih novih stanova u Republici Srpskoj iznosila je 121,7 mil KM. Najskuplji novi stan prodat je u Banjaluci po ceni od 4.843 КM/m2.
- Na području Banjaluke i Bijeljine u toku ove godine, zaključno sa 30.06.2022. godine, zabeležen je najveći promet nepokretnosti. U toku prošle godine u ovim jedinicama lokalne samouprave evidentirano je više od jedne trećine od ukupnog broja evidentiranih kupoprodajnih ugovora u RUGIPP-u na području Republike Srpske (37,5%), a taj trend nastavljen je i ove godine - rekli su eKapiji iz Republičke uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove (RUGIPP).
Prosečna cena stana po kvadratnom metru u kategoriji "kupovina od investitora" za područje Republike Srpske iznosila je 1.625 KM/m2, na uzorku od 332 stana. Najniža prosečna cena stana evidentirana je u opštini Lopare (800 KM/m2), a najviša prosečna cena stana za područje Banjaluke iznosila 2.300 KM/m2.
- Na području Banjaluke i Bijeljine u toku ove godine, zaključno sa 30.06.2022. godine, zabeležen je najveći promet nepokretnosti. U toku prošle godine u ovim jedinicama lokalne samouprave evidentirano je više od jedne trećine od ukupnog broja evidentiranih kupoprodajnih ugovora u RUGIPP-u na području Republike Srpske (37,5%), a taj trend nastavljen je i ove godine - rekli su eKapiji iz Republičke uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove (RUGIPP).
Prosečna cena stana po kvadratnom metru u kategoriji "kupovina od investitora" za područje Republike Srpske iznosila je 1.625 KM/m2, na uzorku od 332 stana. Najniža prosečna cena stana evidentirana je u opštini Lopare (800 KM/m2), a najviša prosečna cena stana za područje Banjaluke iznosila 2.300 KM/m2.
Prosečna cena stana po kvadratnom metru u kategoriji "starogradnja" za područje Republike Srpske iznosila je oko 1.500 KM/m2, na uzorku od 480 stanova. Najniža prosječna cena stana evidentirana je u opštini Vlasenica (280 KM/m2) dok je najviša prosečna cena stana za područje Banjaluke iznosila 2.300 KM/m2.
- Iz navedenog se može zaključiti da je Banjaluka trenutno najatraktivnije tržište stanova u Republici Srpskoj i da se prosečna cena stana u novogradnji najbolje odražava na nivou analitičkih jedinica (jedinica lokalne samouprave). Napominjemo da prosečna cena zavisi od mikrolokacije tržišta i broja, upotrebljivosti i složenosti kupoprodajnih ugovora (uzorak). Takođe, u navedenom periodu evidentirane su kupoprodaje iz kategorije "starogradnja" u užem i širem gradskom području Banjaluke - kažu u RUGIPP-u.
Najviša ukupna cena stana u novogradnji u Banjaluci iznosila je 437.892,96 KM za stan površine 154,5 m2 dok je najviša cena po kvadratnom metru iznosila 3.661 KM/m2 za stan površine 56 m2. Najviša ukupna cena stana u staroj gradnji iznosila je 302.433 KM za stan površine 93,8 m2, dok je najviša cena po kvadratnom metru iznosila 4.086 KM/m2 za stan površine 36 m2.
Najniža ukupna cena stana u novogradnji iznosila je 92.000 KM za stan površine 40 m2, dok je najniža cena po kvadratnom metru iznosila 2.227 KM/m2 za stan površine 62 m2. Najniža ukupna cena stana u staroj gradnji iznosila je 48.000 KM za stan površine 24 m2 dok je najniža cena po kvadratnom metru iznosila 1.721 KM/m2 za stan površine 86 m2.
Najskuplja nepokretnost prometovana je u opštini Trnovo (grad Istočno Sarajevo), a cena u ugovoru iznosi 8.000.000 KM. U pitanju je građevinsko zemljište površine 8.588 m2.
Prosečna cena građevinskog zemljišta u Republici Srpskoj iznosila je 25,00 KM/m2, na uzorku od 3.397 nepokretnosti. Prosečna cena poslovnog prostora u Republici Srpskoj iznosila je 1.843 KM, na uzorku od 108 nepokretnosti. Najviša cena prometovanog poslovnog prostora je 990.000 KM za 498,9 m2 (Prijedor). Najviša cena po kvadratnom metru prometovanog poslovnog prostora je 4.889,6 KM/m2 (Jahorina).
Na području Federacije BiH prosečna cena prodatih novih stanova u drugom tromesečju ove godine veća je za 13% u odnosu na prosečnu cenu prodatih novih stanova u 2021. godini, podaci su Federalnog Zavoda za statistiku.
U saopštenju se precizira da je prosečna cena novih prodatih stanova u drugom tromesečju ove godine u odnosu na isti period prošle godine veća je za 8,9%.
U drugom tromjesečju ove godine u FBiH prodata su ukupno 232 stana ukupne površine 14.125 m2 od čega je u Sarajevu 58, dok je u ostatku entiteta 174 stana.
Broj prodatih novih stanova u FBiH u drugom tromesečju ove godine u odnosu na prosečan broj prodatih novih stanova u 2021. godini manji je za 8,9%, a u odnosu na drugo tromesečje 2021. godine manji je za 8,7%.
Korisna površina prodatih novih stanova u drugom tromesečju ove godine u odnosu na prosečnu korisnu površinu u 2021. godini veća je za 4,4%, a u odnosu na drugo tromesečje 2021. godine veća je za 6,8%.
Ukupni indeks proizvođačkih cena u građevinarstvu i stanogradnji u FBiH u drugom tromesečju 2022. godine u poređenju sa prethodnim tromesečjem veći je za 2,7%.
Posmatrano prema vrsti građevinskih radova, u istom periodu indeks cena za arhitektonske i građevinske radove veći je za 3,1%, za vodoinstalaterske i kanalizacione radove veći je za 1,5%, za elektroinstalacijske radove veći je za 1,2%, a za mašinsko-instalacijske radova indeks cena je veći za 1,1%.
U saopštenju se precizira da je prosečna cena novih prodatih stanova u drugom tromesečju ove godine u odnosu na isti period prošle godine veća je za 8,9%.
U drugom tromjesečju ove godine u FBiH prodata su ukupno 232 stana ukupne površine 14.125 m2 od čega je u Sarajevu 58, dok je u ostatku entiteta 174 stana.
Broj prodatih novih stanova u FBiH u drugom tromesečju ove godine u odnosu na prosečan broj prodatih novih stanova u 2021. godini manji je za 8,9%, a u odnosu na drugo tromesečje 2021. godine manji je za 8,7%.
Korisna površina prodatih novih stanova u drugom tromesečju ove godine u odnosu na prosečnu korisnu površinu u 2021. godini veća je za 4,4%, a u odnosu na drugo tromesečje 2021. godine veća je za 6,8%.
Ukupni indeks proizvođačkih cena u građevinarstvu i stanogradnji u FBiH u drugom tromesečju 2022. godine u poređenju sa prethodnim tromesečjem veći je za 2,7%.
Posmatrano prema vrsti građevinskih radova, u istom periodu indeks cena za arhitektonske i građevinske radove veći je za 3,1%, za vodoinstalaterske i kanalizacione radove veći je za 1,5%, za elektroinstalacijske radove veći je za 1,2%, a za mašinsko-instalacijske radova indeks cena je veći za 1,1%.
Crna Gora: Raste potražnja za kvadratima, a rastu i cene
Tokom poslednjih godina tržište nekretnina u Crnoj Gori je veoma dinamično. Tome je naročito doprinelo interesovanje stranih investitora, ali i jačanje segmenta luksuznih nekretnina zahvaljujući rizortima koji se razvijaju duž crnogorske obale.
Uprkos krizi izazvanoj pandemijom koronavirusa, a zatim i ratom u Ukrajini, potražnja za nekretninama raste, a rastu i cene. Tako je u drugom kvartalu ove godine prosečna cena kvadrata u novogradnji iznosila 1.375 EUR i bila je veća 11,5% u odnosu na isti period prošle godine, dok je u odnosu na prvi kvartal uvećana za 8,7%.
Kvadrat stana u novogradnji u Podgorici koštao je 1.393 EUR, dok najjače cene i dalje drži primorje gde je prosečna cena iznosila 1.473 EUR. Najjeftiniji kvadrati i dalje su u središnjem regionu - 611 EUR, dok je na severu prosečna cena kvadratnog metra stana u novogradnji iznosila 915 EUR.
Iz Uprave za statistiku napominju da prosečna cena kvadratnog metra stana u novogradnji u značajnoj meri zavisi od učešća stanova koji pripadaju kategoriji solidarne stambene izgradnje.
- Ukoliko je učešće ovih stanova veće, prosečna cena stana u novogradnji će biti značajno niža, odnosno ukoliko je učešće manje, prosečna cena će biti veća - pojasnili su.
Prosečna cena kvadratnog metra stana u novogradnji u Crnoj Gori u kategoriji privredna društva u drugom kvartalu iznosila je 1.425 EUR, dok je 591 EUR iznosila u kategoriji solidarna stambena izgradnja.
U nekretnine uloženo 283,3 mil EUR
Kako smo već pomenuli, tržište u Crnoj Gori veoma je dinamično, a interesovanje stranaca za nekretnine beleži značajan rast. Tako je, prema podacima Centralne banke Crne Gore, ukupan priliv stranih direktnih investicija u 2021. godini iznosio 927,33 mil EUR, od čega je 278,28 miliona uloženo u nekretnine. To je rast od čak 139,13% u odnosu na godinu ranije.
Ako se pak osvrnemo na ovu godinu, ukupan priliv stranih direktnih investicija u periodu od januara do jula iznosio je 653,47 mil EUR i ostvario je rast od od 44,53% u odnosu na isti period lane. Iz Centralne banke naveli su da je ovo rezultat rasta vlasničkih ulaganja, pri čemu su ulaganja u nekretnine iznosila 238,3 mil EUR, što je rast od 100,25% u odnosu na uporedni period.
U nekretnine su u prvih osam meseci najviše uložili Nemci - 39,55 mil EUR. Slede građani Rusije sa 31,87 miliona, te Srbije sa 28,49 mil EUR.
Nekretnine ima više od 23.000 stranaca
Prema podacima Uprave za katastar i državnu imovinu, nekretnine u Crnoj Gori ima više od 23.000 stranaca.
Kako su nedavno iz ove službe rekli za Vijesti, podaci pokazuju da 23.364 stranih državljana u Crnoj Gori zvanično ima nekretninu.
To je 66.840 parcela i delova parcela ukupne površine 22.905 hektara, zatim 9.593 objekta koji zauzimaju površinu od 544.859 m2, 25.319 posebnih - etažnih delova objekata (stambeni, nestabeni, poslovni i pomoćni prostori) ukupne površine 1.333.870 m2. Iz Uprave nisu mogli da kažu kolika je vrednost nekretnina koje poseduju stranci, ali su naveli da ih je najviše iz Srbije, Rusije i Bosne i Hercegovine.
Vrednost građevinskih radova
Podaci Monstata za prošlu godinu pokazuju da je ukupna vrednost izvršenih građevinskih radova u iznosila 792 mil EUR, što je 4,8% manje u odnosu na 2020.
Vrednost izvršenih građevinskih radova na zgradama iznosila je 329 mil EUR, dok je na ostalim građevinama iznosila 463 mil EUR. U prošloj godini, završeno je 3,07 hiljada stanova sa korisnom površinom od 191.000 m2.
Pad građevinske aktivnosti nastavljen je i u ovoj godini, pa je u prvom kvartalu zabeleženo smanjenje od 5,2% u odnosu na isti period lane, odnosno 17,8% u odnosu na poslednji kvartal 2021.
Drugi kvartal, pak, doneo je rast vrednosti građevinskih radova od 1,5% u odnosu na uporedni period prošle godine, dok je u odnosu na prvi kvartal 2022. vrednost građevinskih radova veća za 8,5%.
Građevinske dozvole
U drugom kvartalu 2022. godine u Crnoj Gori izdato je 86 građevinskih dozvola i prijava radova. Od ukupnog broja, 55 dozvola izdato je fizčkim, a 31 pravnim licima.
Ukoliko se posmatra ukupan broj stanova i njihova površina, prema izdatim prijavama radova u drugom kvartalu 2022. godine predviđeno je građenje 333 stana, ukupne površine od 23.184 m².
Aleksandra Kekić, Teodora Brnjoš, Dragana Obradović
Kompletan sadržaj tematskog biltena "Nekretnine i gradnja - investicije kao zalog za budućnost" možete pogledati OVDE