(AG Nekretnine) Problemi sa nekretninama u zemljama u tranziciji

Petar Petrović, dipl. ing. arh

General Manager

EFG Propertyes Services d.o.o.

ppetrovic@efgeurobank.co.yu

Jedan od najvažnijih faktora u zemljama sa ekonomijama u razvoju su investicije koje zavise od bankarske stabilnosti i stanja finansijskog sistema. Uslov za stabilnu ekonomiju i povoljno stanje finansijskog sistema je kvalitetno i sigurno obezbeđenje za kreditiranje. Nedostatak obezbeđenja, stvarnost zemalja u tranziciji, prouzrokuje nepovoljne uslove kreditiranja. To za rezultat ima nerealne cene finalnih proizvoda što opet povratno stvara nerealno stanje na tržištu. Pri podizanju kredita, nekretnine se koriste kao hipoteke, odakle možemo da zaključimo da je funkcionisanje tržišta nekretnina bitan preduslov za napredak.

Često Vlade u zemljama u razvoju ne shvataju važnost tržišta nekretnina. Države nisu te koje razvijaju tržište nekretnina, već podstiču napredak stvaranjem preduslova za njihov razvoj. Analizom ovih mera možemo oceniti kakvo je tržište nekretnina i da damo odgovor da li je zemlja „rizična“ za bavljenje nekretninama. Glavni parametri za funkcionisanje tržišta nekretnina su:

• Vlasništvo nad nekretninom;
• Pravedni poreski sistem;
• Ugovorno pravo i rešenje žalbi;
• Planiranje i zakon o izgradnji;

Razvoj gradova zemalja u tranziciji, pokretačka su snaga za stasavanje mladih tržišta nekretnina. Uz to, problem vlasništva nad zemljom je jedan od glavnih faktora koji sprečavaju taj razvoj. Uopšteno govoreći mnoge kompanije izgube interes da uđu u biznis nekretnina kada saznaju pravni status i procedure vezane za vlasništvo, prenos prava i proces izgradnje.

U Srbiji najatraktivnije zemljište je već ranije dodeljeno društvenim preduzećima. Ona su se pre privatizacije često suočavala sa problemima likvidnosti kapaciteta, kako sa finansijskim tako i intelektualnim ! Proces privatizacije je najsigurniji način za potencijalne investitore, što je dobar izvor prihoda za državni budžet koji je tokom tranzicije generalno vrlo napregnut. Iz tog razloga, većina državnih uprava želi da brzo stvori okvire za proces privatizacije.

Sve ove teškoće se nadovezuju na rizike koje većina stranih developera nije spremna da prihvati. Strani developeri koji su prisutni na tržištima koja se razvijaju, svesni su postojećih rizika i imaju iskustva sa ovakvim tržišnim uslovima od ranije. Sličnog profila su i lokalni investitori, koji žele da sačuvaju vrednost svog novca ulaganjem u nekretnine, bez obzira na zaradu i profitabilnost ulaganja. Rezultati ovakvog tržišta nekretnina su, opet, nerealne prodajne cene izvedenih objekata!

Jedan drugi faktor koji umnogome doprinosi razvoju nekretnina i koji se nadovezuje na gore navedenu materiju je poreska politika. Stope poreza su često visoke u zemljama u tranziciji, jer su oni jedan od najvažniji prihoda budžeta. Ipak, to dovodi do nerealne ekonomske vrednosti krajnjeg produkta. Na primer: pravilo je da porez pri prodaji nepokretnosti iznosi 1%. U Srbiji taj porez iznosi 5%, a u slučaju novo-sagrađene nekretnine taj porez je 8% i 18%, u zavisnosti od vrste nekretnine. Takođe se plaća nadoknada za gradsko građevinsko zemljište koja često dostiže i preko 30% vrednosti projekta, pa su i na taj način poremećeni realni odnosi koji važe u ukupnom procesu izgradnje.

Pravno tehnički aspekti

Ugovorno pravo i mehanizam za rešavanje sporova je u srcu svakog tržišta nekretnina. Većina zemalja u regionu je imala loše postavljene i striktne kodove pravnog sistema koji su se razvili u uslovima slabe konkurencije na tržištu nekretnina. Uspostavljanja novih pravnih okvira je dug proces i konstantno se odvija na svim tržištima nekretnina.

Dok se mnoga pravna pitanja ne reše, kao što su: vlasništvo nad zemljom, prenos prava korišćenja, ostali pravni okviri, administrativne procedure sa kojima se suočavaju potencijalni developeri, problem visokih dažbina i poreskih stopa, investiranje u nekretnine će se smatrati rizičnim biznisom.

Proces povraćaja imovine je daleko složeniji i državne uprave se protive ili preko volje suočavaju sa tim problemom u početnim fazama tranzicije. Sam proces dovodi do brojnih problema: identifikacija originalnog vlasništva; nepokretno imanje koristi neko drugi; pravno steknuto novo vlasništvo; vrste kompenzacija, visina kompenzacija i izvori finansiranja za kompenzacije. U mnogim zemljama uspostavljene su zakonske odredbe koje se odnose na prava prethodnih vlasnika. U Srbiji se o ovoj temi priča već godinama. I tek od skoro su viđeni prvi rezultati. Državna uprava se nalazi u ranoj fazi rešavanja ovog problema, što se primećuje kroz privatizaciju nepokretnosti za koje prethodni vlasnici potražuju vlasnička prava.

Takođe faktori od značaja za brži razvoj tržišta nekretnina obzirom da regulišu razvoj i sprečavaju neželjene društvene i ekološke posledice, su odredbe o planiranju i propisi o izgradnji. Ovi problemi i njihova rešavanja su često zanemareni od strane državnih organa iako postoje zakonski okviri koji definišu procedure i način ponašanja prilikom postojanja istih. Uloga privatnog sektora i profesionalnih organizacija i udruženja kada budu stasala, imaće ulogu da razviju znanje u sektorima prava, finansija, menadžmenta nekretnina i posredovanje nepokretnostima, kako bi uticale na razvoj državnih regulativa. Rezultat toga će biti uređeno, profesionalno i konsistentno tržište nekretnina.

Preporuke usvojenog znanja

Na zapadu, sistem se gradio i razvijao dugi niz godina, prilagođavao promenama u okruženju menjajući zakone i poboljšavajući praksu. U novim, mladim demokratijama, rešenja se traže skoro preko noći. Činjenica je da birokratske navike iz prethodnih sistema osetno usporavaju napredak tržišta nekretnina. Sistem je često spor, nefleksibilan i glomazan. Uticaj zapadnih kompanija i investicija već ima neke efekte na brzinu procesa razvoja, koji će se ubrzavati kako se tržište bude razvijalo, kao i sve prateće profesije.

Da zaključimo, tržište nekretnina postoji u svim zemljama u tranziciji, ali realnost je da se ono razlikuje od tržišta na zapadu. Kompanije koje hoće da posluju na ovim tržištima moraju da shvate tu realnost i samo tada će moći da posluju uspešno.

Komercijalni korisnici Ekapije imaju privilegiju jeftinije pretplate i oglašavanja u AG NEKRETNINAMA. Pogledajte kakve smo popuste obezbedili za Vas.