Jovica Jakovac, direktor "Solidity Real Estate" - Za razvoj lizinga nekretnina neophodno ukidanje PDV-a

Jovica Jakovac

Promet stanova u Beogradu u 2010. se drastično smanjio u poređenju sa prethodnim godinama, a cene su došle do "najniže tačke", kaže u razgovoru za "eKapiju" Jovica Jakovac, direktor "Solidity Real Estate". Komentarišući najavu kupovine stanova na lizing, naš sagovornik navodi da je za veću prodaju stanova, kada se omogući lizing, potrebno da se nekoliko bitnih faktora promeni.

- Kod lizinga postoji PDV na lizing naknadu, odnosno kamatu, dok kod kredita PDV na kamatu ne postoji. Da bi lizing stvarno podigao konkurentnost na tržištu nekretnina, neophodno je ukinuti PDV na lizing naknadu i izjednačiti lizing sa kreditom, kao što je slučaj u zemljama u okruženju.

eKapija: Kako se kretala cena stanova u 2010. godini?

- Za početak treba istaći da se u 2010. godini promet stanova drastično smanjio u poređenju sa prethodnim godinama. U 2010. godini prosečna prodajna cena stanova u Beogradu iznosila je oko 1.600 evra/m2. Najviše prodajne cene stanova zabeležene su u opštini Savski venac (Dedinje i Senjak). Cene luksuznih stambenih jedinica na Dedinju u 2010. godine kretale su se od 2.600 evra/m2 do 3.300 evra/m2 , dok su cene stanova srednjeg kvaliteta varirale između 2.100 evra/m2 i 2.500 evra/m2. Cena luksuznih stambenih jedinica na Vračaru i u opštini Stari grad je iznosila do 2.800 evra/m2,dok cene stanova srednjeg kvaliteta su između 2.100 i 2.300 evra/m2. Na Novom Beogradu cene stanova srednjeg kvaliteta novogradnje su se kretale između 1.600 i 1.900 evra/m2, dok su početne cene stanova u starogradnji bile od 1.200 evra/m2. Među opštinama sa najnizom prodajnom cenom stanova izdvajaju se Rakovica i Krnjača sa cenama od 900evra/m2 do 1.250 evra/m2.

eKapija: Zašto je opala tražnja za stanovima u Beogradu?

- Uticaj globalne ekonomske krize je ostavio osetan trag i u našoj zemlji koja ju je potpuno nespremno dočekala. Kako zbog rata i izolacije devedesetih, tako i usled sporosti u tranziciji posle 2000, mi nismo uspeli da na naše tržište privučemo dovoljan broj značajnih investitora, tako da nismo ni doziveli "bum" u razvoju tržišta nekretnina. Zbog toga ponuda nije uspevala da zadovolji veliku potražnju koja je postojala od 2004. do 2009, sto je uzrokovalo visoku cenu stanova u svim većim gradovima Srbije. Usled krize, stanogradnja je skoro zamrla, pa iako je došlo do značajnog sniženja cene stanova, ono nije dovoljno veliko da bi se uskladilo sa kupovnom i kreditnom moći naših kupaca. Pored toga nepovoljne kamatne stope i sve veća nezaposlenost stvaraju pored objektivnih barijera i psihološku. Danas čak i platežno sposobni potencjalni kupci stanova čekaju da vide da li će cene stanova nastaviti da padaju i čekaju još povoljniji trenutak za odabir stanova.

eKapija: Da li će prodaja stanova skočiti ukoliko bude omogućena kupovina stanova na lizing?

- Da bi došlo do veće prodaje stanova, ukoliko bude omogućen lizing, potrebno je da se nekoliko bitnih faktora promeni. Kao što možemo čuti kupovina stana na lizing u Srbiji bi trebalo da zaživi na leto 2011, pod uslovom da se usvoje izmene i dopune Zakona o finansijskom lizingu, kao i određeni poreski propisi. Za razliku od klasičnog stambenog kredita, koji klijent otplaćuje mesečno ratama i odmah sa prvom ratom postaje vlasnik, kod lizinga vlasnik nepokretnosti je lizing kuća, a korisnik lizinga plaća zakup. Kod lizinga postoji PDV na lizing naknadu, odnosno kamatu, dok kod kredita PDV na kamatu ne postoji. Da bi lizing stvarno podigao konkurentnost na tržištu nekretnina, neophodno je ukinuti PDV na lizing naknadu i izjednačiti lizing sa kreditom, kao što je slučaj u zemljama u okruženju. Kupovinom stanova na lizing bila bi omogućena povećana tražnja i konkurencija na tržištu i smanjena kamata stambenih kredita, pod uslovom da lizing naknada bude oslobođena PDV-a. Treba istaći da bi mogućnost lizinga bila mnogo značajnija za našu privredu i da su mnogo značajnije investicije u proizvodnju i kapitalne projekte, a da su stanovi samo jedan manji deo.

eKpija: Kako utiče državni projekat jeftine stanogradnje na Voždovcu i Novom Beogradu na cenu nekretnina u tom segmentu?

- Odluka države da velikim, prvenstveno stambenim projektima pomogne građevinskoj industriji i ponudi nešto jeftiniji kvadrat klijentima je svakako pozitivna i u potpunosti je podržavamo, pogotovo u delovima Srbije gde ne postoji zainteresovanost privatnog sektora za izgradnju. Za sada sama najava masovne gradnje u Beogradu će za posledicu imati smanjeno interesovanje privatnog sektora za razvijanje i gradnju novih lokacija u istom segmentu, ali uticaj državne intervencije će zavisiti od kvaliteta projekata koje država gradi i njihove konačne realizacije i uspeha.

eKapija: Ranije ste izjavili da ne očekujete dalji pad cena u rezidencijalnom segmentu, zbog toga što "su cene došle do najniže tačke". Na osnovu čega ste to zaključili?

- U poslednjih nekoliko meseci nije došlo do značajnih promena na našem tržištu, tako da su i cene ostale na približno istom nivou. Treba istaći da su cene stanova u poslednjih 12 meseci već korigovane za 10 do 40% u zavisnosti od lokacije i projekta. S obzirom na to da su mnogi projekti dovedeni na ivicu isplativosti, ne postoji interes investitora da nastave sa smanjenjem cena. Više im se isplati da banka preuzme projekat nego da spuštaju cene, a kada se zna da trenutno ne postoji veća količina stanova koja će se pojaviti na tržištu u 2011, onda je jasno da neće ni postojati veliki pritisak za dalju korekciju cena.

M.D.