Izvor: eKapija | Sreda, 24.11.2010.| 09:59
Izdvojite članak Odštampajte vest

Jovica Jakovac, direktor "Solidity Real Estate" – Vreme je za sistemski pristup projektima u Beogradu

Jovica Jakovac

Najkasnije u drugoj polovini 2011. godine treba očekivati realizaciju najavljenih i nastavak započetih projekata u sektoru maloprodaje i stambene izgradnje u Srbiji. Tržište šoping molova, ritejl parkova i autlet centara ima najviše potencijala za razvoj ne samo u našoj zemlji, već i u Bosni i Hercegovini i Crnoj Gori, kaže na početku razgovora za "eKapiju" Jovica Jakovac, direktor kompanije "Solidity Real Estate" koja se bavi konsaltingom u oblasti nekretnina.

Kada je reč o rezidencijalnom sektoru, Jakovac smatra da cene stanova, pogotovo u Beogradu, nakon drugog kvartala 2011. više neće padati, jer su već sada došle skoro do najniže tačke. Više nema prostora za dalji pad, podseća on.

- Cene stanova opale su tokom ove i prošle godine od 10 do 40%, u zavisnosti od lokacije, i ne očekujem njihovo značajno poskupljenje u narednom periodu, pogotovo zbog ulaska države u projekte jeftine stanogradnje na Voždovcu i u novobeogradskom naselju Dr Ivana Ribara - smatra Jakovac.

Naš sagovornik predviđa osetan oporavak tržišta nekretnina u Srbiji, ali naglašava da nije realno očekivati situaciju od pre dve godine.

- U periodu od 2006. do 2008. godine, tržište je bilo takvo da "sve što se posejalo moglo je dobro da rodi", prvenstveno zato što je potražnja bila dosta veća od ponude i finansiranje je bilo znatno povoljnije. Tada je pokrenuto mnogo projekata koji nikada nisu zaživeli. Zašto? Narodna izreka kaže "nemojte trčati pre nego što naučite da hodate", a mi smo u tom vremenu preskočili sve prepone i odmah krenuli u sprint. Onda nas je prestigla svetska ekonomska kriza čiju jačinu mnogi nisu očekivali niti mogli predvideti. Tržište nekretnina bilo je nespremno, a pogođeni su svi učesnici - investitori, banke, građevinski sektor, država - ističe Jakovac.

Direktor "Solidity Real Estate" kaže da se u poslednje vreme primećuje više aktivnosti u oblasti proizvodnje, odnosno industrijskom sektoru, što ohrabruje, jer je razvoj industijskog sektora i smanjenje nezaposlenosti sa rastom pihoda jedan od glavnih preduslova za razvoj sektora nekretnina u svim segmentima.

Godina za šoping

Jovica Jakovac

Srpska prestonica danas ima oko 90 m2 prodajnog prostora u tržnim centrima na 1.000 stanovnika, što je ispod proseka u poređenju sa gradovima iz okruženja - u Sofiji je taj odnos 100 m2 na 1.000 stanovnika, u Bukureštu 150 m2, Zagrebu oko 350 m2, Budimpešti 430 m2. Jovica Jakovac slaže se sa svojim kolegama da je Beogradu potrebno skoro 100.000 kvadratnih metara novog kvalitetnog prodajnog prostora koji će omogućiti ulazak novih brendova na naše tržište, kao i veću konkurentnost.

- Beograd ima kapaciteta za tri do četiri nova šoping centra, a veoma interesantne su četiri lokacije za koje već postoji interesovanje i najava gradnje. To su Ada Huja, Ada Ciganlija, šoping centar u Rajićevoj i petlja kod Ibarske magistrale. Ka svakom od ovih centara bi gravitiralo između 300 i 500 hiljada stanovnika, što je veća populacija od drugog najvećeg grada u u Srbiji. Takvih lokacija ima još, što nedvosmisleno potvrđuje, uz očekivani privredni rast i jačanje kupovne moći u narednom periodu, potencijal ritejl sektora. Ritejl parkovi će nicati na obodima grada, gde su jeftinije zakupnine, veća kvadratura i povoljnije cene robe. Takvi centri su interesantni za gradove u unutrašnjosti zemlje, sa manjim brojem stanovnika, recimo od 70 do 150 hiljada. Tamo se najverovatnije neće graditi veliki tržni centri, već manji objekti od oko 10.000 m2 - objašnjava Jakovac.

Jakovac naglašava da su za život šoping centra neophodne kontinuirane marketinške kampanje, promocije i raznovrsni događaji koji animiraju kupce. Kao primer odlične kampanje Jakovac navodi trgovinski centar "Ušće".

- Kad god se otvori novi šoping centar, postojeći igrači na tržištu će to osetiti, makar na kratko, dok traje znatiželja kupaca i dok istražuju prednosti novog objekta. Ljudi se za šoping centre odlučuju na osnovu lokacije i onoga što im taj centar može ponuditi, pri čemu je vrlo bitno i kakav je "shopping experience", tj. kakva se atmosfera stvara pilikom kupovine. Zato će svaki sledeći šoping mol u Beogradu imati zadatak da bude inovativniji, lepši, zanimljiviji, boljeg arhitektonskog rešenja, većeg komfora, itd.

Ništa bez dobrog plana

Jovica Jakovac

Jakovac smatra da je većina projekata u Srbiji, ali i regionu, "padala" na prvom koraku, jer investitori često nisu posvećivali dovoljno vremena i sredstava da urade kvalitetno istraživanje tržišta, dobar finansijski i projekti plan.

- Do početka krize, investitori su uglavnom bili u velikoj žurbi da što pre počnu sa gradnjom, nerazmišljajući dugoročno. Greške se uglavnom ne vide na početku, pa se njihove posledice odražavaju kada je projekat ušao u realizaciju.. Zato su neophodni stručna pomoć, iskustvo i sinergija znanja. Proteklih godina lokalni investitori nisu obraćali pažnju na reč konsultant, a iskusnih stranih investitora skoro da nije ni bilo, pa dosta njih nije angažovalo specijaliste za nekretnine. Danas je pristup ulaganju znatno drugačiji i konsultantske kompanije prate investitora od zamisli, preko realizacije ideje, do upravljanja objektom.

Prema rečima Jakovca, nedavno osnovana kompanija "Solidity Real Estate" ima nešto drugačiji pristup od tradicionalnog. Naime, kako kaže prvi čovek te kuće, "Solidity" će se prvenstveno fokusirati na investicioni, stambeni i ritejl sektor, u kojima će se truditi da radi sa nekoliko odabranih klijenta kojima može maksimalno da se posveti.- pri čemu će osnovna vrednost kompanije biti, uz kvalitet usluge, i maksimalna posvećenost klijentima i njihovim potrebama.

- Imamo sektor stambenog poslovanja, koji se bavi iznajmljivanjem i prodajom, i to projekata koje ćemo ekskluzivno zastupati. Komercijalni sektor obuhvataće iznajmljivanje i prodaju kancelarijskog prostora, a ritejl će biti fokusiran na šoping centre i ritejl parkove. Klijentima ćemo ponuditi kompletnu konsalting uslugu - od analize lokacija, obezbeđivanja zemljišta i pomoći pri dobijanju dozvola, rada sa arhitektama i projektantima, do pronalaska zakupaca i iznajmljivanja ili prodaje budućeg objekta. Ono što takođe imamo u ponudi, a nije uobičajeno u našoj branši je finansijsko savetovanje, projekovanje i izvodjenje geotehničkih radova (duboko fundiranje, izdrada šipova i temeljnih jama). Želimo da sa investitorima idemo korak po korak, da ih vodimo kroz ceo proces, uključujući i marketing i finalnu prodaju. Jednostavno rečeno, želimo da prođemo sa investitorom kroz ceo proces i da budemo sa njima od početka do kraja i da delimo zajedno sudbinu projekta, jer verujemo da samo uz timski rad i iskren odnos možemo zajedno doći do željenih rezultata.

Cene nekretnina nikada više neće dostići nivo iz 2008.

Jovica Jakovac

Prema dostupnim analizama u Beogradu bi u narednih pet godina moglo da bude prodato od 50.000 do 100.000 stanova u različitim segmentima. Međutim, ti podaci su samo pretpostavke na osnovu broja podstanara, a precizni izveštaji iz banaka koji bi pokazali koliko je potencijalnih klijenta u prestonici kreditno sposobno da kupi stan nisu dostupni.

- Kompanijama koje se bave nekretninama i građevinom bi veoma značio pouzdan podatak koliko Beograđana može da kupi stan od recimo 1.200 EUR po m2. Međutim, na srpskom tržištu ne postoji puna transparentnost. Danas je izuzetno teško tačno predvideti apsorpciju na našem tržištu, jer je očigledno da postoji velika potreba za novim stambenim prostorom, ali zbog velike nesigurnosti koja kod nas vlada, od ekonomske do pravne, mnogi potencijalni kupci odlažu trenutak kupovine dok se ne budu osećali sigurnije.

Kao što cena jednog dobrog automobila ne može da bude drastično niža u Beogradu nego recimo u Nemačkoj ili Engleskoj, takav je slučaj i sa cenama nekretnina, kaže Jakovac.

- Ona može da varira 10, 20 ili 30%, ali cena kvadrata ne može biti niža za 70%. Glavni problem kod nas je taj što su u jednom trenutku cene svih stanova na tržištu bile izjednačene - nezavisno od datuma, kvaliteta izgradnje i lokacije. Nedostajala nam je segmentacija tržišta, ali je potražnja bila veća od ponude i to je izazvalo vrtoglavi rast cena. Ipak, usled potresa na tržištu uzrokovnog ekonomskog krizom, došlo do opadanja cena, negde čak i za 40%. Tako su se recimo, stanovi u Bloku 45, pre godinu i po dana prodavali za 1.700 EUR po kvadratu, a danas isti stan možete kupiti za 1.100 EUR po m2. Često ćete čuti da je sada najniža cena na tržištu i da je pravo vreme kupovine. Smatram da nema još mnogo prostora za dalji pad cene stanova, jer treba imati u vidu da uvek postoji donja granica isplativosti za investitora i cene ispod kojih niko neće ići. S druge strane, na našem tržištu nema masovne gradnje gde bi neki investitor izgradio na hiljade stanova na pristupačnim lokacijama i tako mogao punuditi kvalitetne stanove našim kupcima ispod 1.000 EUR po kvadratu.

Beograd će oživeti

Jakovac kaže da je optimista za tržište nekretnina u Beogradu i podseća na mnoge velike i značajne projekte.

- Beograd će oživeti nakon velikih infrastrukturnih radova, izgradnje saobraćajnica i mostova. Najavljene su rekonstrukcije i gradnja dosta značajnih objekata, poput hotela Jugoslavija, hotela "Putnik", Marine Dorćol i drugih. Uloga države treba da bude u kontrolisanju izgradnje, da olakša investitorima ulaganje i vodi računa o rešenjima budućih objekata, o ulepšavanju grada. Mislim da je dolazi vreme za ozbiljnu gradnju u Beogradu. Ne moramo sve velike objekte sagraditi odmah. Treba da napravimo jedan grandiozni projekat kao što je na primer planirana gradnja Marine Dorćol, koji će otvoriti nove horizonte u našoj industriji i koji će ostalima služiti za primer- zaključuje Jakovac.

T.S.

Unos komentara je omogućen samo ulogovanim korisnicima.