Izvor: AG Nekretnine | Petak, 13.08.2010.| 08:23
Izdvojite članak Odštampajte vest

(AG Nekretnine) Velika (r)evolucija procenjivanja u Srbiji

(Foto: b)

Do sada je bila praksa da se i neadekvatne nekretne uzimaju kao sredstvo obezbeđenja. Dok tržište raste niko ne postavlja pitanja, bitno je plasirati kapital i zaraditi što više. Šta su sredstva obezbeđenja, ko ih je i kako procenio, pitanja su koja će se sigurno postaviti, ali tek kad tržište krene nizbrdo. A upravo je takvo vreme nastupilo. Velike promene u ekonomiji i na finansijskim tržištima znači da su se dosadašnja pravila igre promenila. Da li će te velike promene u ekonomiji, gde ni tržište Srbije nije izuzetak, uticati na reformu oblasti procenjivanja kod nas?

Najveći korisnici izveštaja procena su finansijske institucije, pre svega banke. Do pre dve godine glavni cilj banaka u Srbiji je bio da plasiraju što više sredstava i zauzmu bolje tržišne pozicije. Prvi meseci krize su bili borba za likvidnost zbog velikog odliva depozita. Najveći deo 2009, kao i tekuća godina su u znaku reprograma kredita i realizacije hipoteka manjem broju klijenata za koje nema nade niti spasa. Nakon dosadašnjih iskustava sa prodajom hipotekarnih nekretnina koje banke imaju očekujem da početak novog kreditnog ciklusa donese mnogo kvalitativnih pomaka u uzimanju nekretnine kao instrumenta obezbeđenja.

Na žalost, kvalitet izveštaja procena u Srbiji je veoma loš, utvrđena vrednost nekretnina je nepouzdana, faktori koji značajno utiču na vrednost i utrživost nisu navedeni ili nisu ispitivani uopšte. Dodatno, adekvatnost nekretnine za potrebe obezbeđenja kredita se procenjuje na osnovu neadekvatnih izveštaja procena od strane zaposlenih u bankama, koji nemaju suštinsko razumevanje procenjivanja, izveštaja procena i tržišta nekretnina.

Aktuelna situacija

Generalno, za procenu tržišne vrednosti nekretnina u Srbiji su ovlašćeni sudski veštaci građevinske struke. Sudski veštaci građevinske struke se bave građevinom a ne nekretninama. Činjenica je da u Srbiji ne postoje procenitelji kao profesija a ne postoje ni standardi procenjivanja. Oblast procenjivanja je u fazi Divljeg Zapada - mnoštvo šarlatana prodaje sve što kupcu treba. Propusti u izveštajima procene se kreću od banalnih i lako uočljivih pa do kardinalnih grešaka koje može da primeti samo iskusan profesionalac.

Uzimanje neodgovarajućih nekretnina kao obezbeđenja kredita kod nas donekle je podsećalo na američki scenario. Svi su zarađivali, svi su propisi bili ispoštovani i svi su se nadali da će to trajati večno. I upravo, najvećem riziku banke su izložene kod stavljanja hipoteka na neadekvatne nekretnine. Postoji čitava klasa nekretnina koja se smatra nepogodnima za potrebe osiguranja kredita. To su specijalizovane nekretnine.

Specijalizovane nekretnine su nekretnine koje se retko, ako ikad, prodaju na tržištu, osim kroz prodaju biznisa ili preduzeća u čijem su vlasništvu. Razlog za to je njihova posebnost usled specijalizovane upotrebe, dizajna, konfiguracije, veličine, lokacije... Primeri specijalizovanih nekretnina su specijalizovana proizvodna postrojenja, rafinerije, elektrane, pristaništa, javne ustanove itd. Pošto za ovakve nekretnine obično ne postoji tržište, nepogodne su za potrebe osiguranja kredita i procenitelji imaju instrukciju da prihvate da urade samo procenu zemljišta u postojećoj nameni i da izbegnu da budu dalje umešani. Ovo naravno važi za zemlje koje imaju procenitelje i standarde za procenjivanje.

Imao sam priliku da vidim stavljene hipoteke na višemilionske iznose čak i na delove specijalizovanih nekretnina – proizvodnih kompleksa, koji i celi vrede vrlo malo bez ugovora sa kooperantima za zajedničku proizvodnju i isporuku repromaterijala. Nepoznato je koliko je plasiranih sredstava obezbeđeno hipotekama na specijalizovanim nekretninama. Imajući u vidu da se radi o velikim plasmanima, verovatno pričamo o više stotina miliona eura. Pored toga što su u pitanju pojedinačno veliki plasmani oni su često u preduzeća koja su deo istog proizvodnog lanca tako da ni rizik domino efekta ne treba isključiti.

Moguća rešenja

Logično bi bilo da banke nauče na svojim greškama i same preduzmu korake da se zaštite u budućnosti. Kao elementarna zaštita može biti uveden zahtev da samo kuće koje imaju osiguranje od profesionalne odgovornosti (Profesional Indemnity Insurance - PII) mogu da rade procene za veće kredite. PII je teško dostupan šarlatanima jer osiguranja ipak vode računa koga i šta osiguravaju. Drugi stepen zaštite je obrazovanje i obuka zaposlenih koji donose odluke bazirane na poznavanju nekretnina. Serija treninga bi bila sasvim dovoljna da im pomogne da steknu dovoljan nivo razumevanja i jasnu sliku šta sve treba da znaju pre nego što donesu odluku. Najviši nivo zaštite bi predstavljao lako dostupni profesionalac, u banci ili van nje, koji bi pružao efikasnu podršku zaposlenima kod svih nedoumica vezanih za nekretnine, izveštaje procene, vrednost, utrživost itd.

Do sada je praksa bila drugačija. Čak i direktori poslovnih banaka koji su znali da im je obezbeđenje na mnoštvu nekretnina neodgovarajuće su preduzeli vrlo malo ili ništa povodom toga. S obzirom da nemamo dokaza da će poslovne banke prestati da se ponašaju isuviše oportuno a procenitelji kao profesija ili standardi procenjivanja ne postoje, jedino rešenje koje se nameće na kratke staze je intervencija Narodne Banke Srbije.

Po meni, NBS može intervenisati na dva načina. Prvi je da sama napravi klasifikaciju nekretnina i odredi šta se može a šta ne koristiti kao sredstvo obezbeđenja kredita. Ovo je jednostavno i brzo rešenje. Međutim, ovim rešenjem se generalizuju stvari koje su dosta individualne, ostavlja se prostor za spekulacije nestručnim ljudima i pronalaženja „rupa“ u propisu. Takođe, ovim bi NBS i bankarski službenici trebali da odlučuju o nečemu što nije njihovo polje ekspertize.

Drugo rešenje je mnogo elegantnije. NBS treba da odredi iznos kredita preko koje procenu vrednosti nekretnina mogu da rade samo kuće koje imaju osiguranje od profesionalne odgovornosti. Na ovaj način meritorna uloga: šta se može koristiti za obezbeđenje kredita a šta ne, se ostavlja profesionalcima koji za to garantuju i osiguranjem. Odluka o iznosu kredita preko koje procenu moraju da rade profesionalci i vrednost polise profesionalnog osiguranja treba da bude doneta na osnovu analize dosadašnjih plasmana banaka. Ovakva odluka bi trebala da „zakači“ mali broj klijenata banaka koji čine značajan deo njihovog porfolia. Treba izbeći, barem u početku, da se ovakvom odlukom obuhvati veliki broj klijenata jer osiguranje od profesionalne odgovornosti mogu obezbediti samo kompanije koje se profesionalno bave nekretninama, a njih je tek nekoliko. Ovo bi vremenom dovelo do povećanja broja i kapaciteta kompanija koje se bave nekretninama profesionalno. Osiguranje od profesionalne odgovornosti je u krajnjem i preduslov za kompanije koje na zapadu vrše procene nekretnina za banke.

Uređenje polja procenjivanja od strane finansijskih institucija može biti samo prelazno rešenje do formiranja profesije procenitelja u Srbiji. Jasno je da će uspostavljanje profesije i formiranje udrženja biti dug proces koji zahteva dosta volonterskog rada i borbu protiv vetrenjača. Nekoliko kvalifikovanih procenitelja iz renomiranih konsultantskih kuća, uz pomoć profesora sa Građevinskog fakulteta, bi trebali da predstavljaju kritičnu masu koja će izneti čitav proces. Ostaje nam da čitav proces pokrenemo sa mrtve tačke a vreme će pokazati koliko ćemo biti uspešni.

(Foto: b)

Nebojša Nešovanović MRICS,

Sarukovodilac Odeljenja Procena

King Sturge d.o.o. Srbija

nebojsa.nesovanovic@kingsturge.com

izvor :

Unos komentara je omogućen samo ulogovanim korisnicima.