(AG Nekretnine) „Ulični“ retail - Razvoj specijalizovane maloprodaje u Srbiji

Sumirajući rezultate iz prethodne godine i upoređujući ih sa ovom, dolazimo do zaključka da tržište nekretnina u Srbiji, bez obzira na najave, u određenim segmentima nije pretrpelo velike potrese. Istina je da je prodaja stanova značajno manja, da tržište office space-a beleži samo nekoliko bitnijih transakcija i da su prometi u tržnim centrima ispod očekivanja.

Sa druge strane, jedan segment, u odnosu na sve ostale je najmanje pogođen globalnim dešavanjima na lokalnom tržištu nekretnina. To je „ulični“ retail.

Tržište nekretnina, u Srbiji generalno, se još uvek nalazi u svojim početnim fazama razvoja. U osnovi, tržište nekretnina u Srbiji je nezasićeno i, kao takvo, sa velikim potencijalom. Ipak, sa druge strane, još uvek je nerazvijeno i prolazi kroz period savladavanja „dečijih bolesti“. To sve ima svoju cenu koja danas, pogotovo u vreme krize kapitala, multiplikuje probleme i dodatno opterećuje sve prednosti s kojima tržište nekretnina u Srbiji raspolaže i nudi zainteresovanim investitorima.

Kada je u pitanju tržište nekretnina, u svom specijalizovanom segmentu maloprodaje vidni su veći pomaci u razvoju u odnosu na ostale segmente. Standardi koji su definisani i propisani u svetu, polako determinišu određena pravila i na domaćem tržištu. Pored izgradnje novih šoping centara, čije su aktivnosti na planu daljeg razvoja za momenat smanjene, vidi se izrazita specijalizacija i podizanje kvaliteta usluga u ovom domenu poslovanja. Od raspoloživog i slobodnog, na domaćem tržištu retaila „cede“ se preostali potencijali da se „od mogućeg napravi najviše“.

Zbog toga se „ulični“ retail, koji je u Beogradu preživeo veliki nalet uticaja na svoje poslovanje posle otvaranja dva velika šoping centra, Delta City-ja u 2007 i Ušće Šoping Centra u proleće ove godine, polako vraća u sferu poslovnog interesovanja. U ovom slučaju, zainteresovani retaileri se vrednuju dvostruko: kao novi potencijalni zakupci i kao „novi-stari“ preduzetnici koji će svojim poslovanjem ponovo udahnuti „novi život“ u pešačke i trgovačke zone centra Beograda i ostalih gradova Srbije.

Ulični retail

Poslednje tromesečje 2009. godine ukazuje da je najveći broj transakcija i najveća aktivnost, kako u rentiranju tako i u kupovini, pokazana baš u uličnom retail-u. Još jednom se pokazalo da retailer-i u širenju mreže svojih maloprodajnih objekata uporište traže na ulici i navici srpskog potrošača da kupuje na „otvorenom“. Nezaobilaznu strategiju većine retailer-a, kako domaćih tako i stranih već prisutnih na tržištu tako i onih koji ulaze na srpsko tržište, jeste pokrivanje velikih tržnih centara, manjih Community Mall-ova i lanaca robnih kuća. Pre svih, Robne kuće Beograd, koje pružaju savršenu infrastrukturu za formiranje i širenje mreže na srpkom tržištu. Ipak, ulični retail ima posebno mesto i upravo sada, u godinama svetske krize, ponovo dolazi do izražaja.

Postoji nekoliko razloga zbog čega je sve to tako. Razloge treba tražiti u činjenici da je u Srbiji, Beogradu, došlo do transformacije ovog tržišta iz tržišta zakupodavaca u tržište zakupaca (tenant market). Nastala kriza utiče na poslovanje i promete zakupaca, a to se odražava na spremnost retailera da plaćaju visoke rente. Isto tako, uvećanje ponude prostora, restriktivne strategije koje isključuju dalje širenje i zakup novih prostora, kao rezultat su dale pad u cenama zakupa. Pored toga, došlo je i do promene uslova uzimanja pod zakup maloprodajnih prostora, najviše u smislu tehničke opremljenosti i nivoa završenosti lokala. Već pomenuti pad prometa doveo je do toga da se veliki broj uličnih lokala na atraktivnim lokacijama oslobađa zbog nemogućnosti zakupaca da plaćaju rente koje su pod nekim drugim okolnostima na tržištu bile prihvatljive. Transformacija tržišta u tržište zakupaca, koja omogućava znatno bolji položaj zakupaca u smislu cene i uslova, selekcija i napuštanje najatraktivnijih uličnih lokala, izazvano je sveopštom krizom i padom prometa. To ide na ruku velikim retailerima i brendovima koji tu vide svoju priliku da sprovedu pozicioniranje u Beogradu i u drugim većim gradovima Srbije. Oni kojima nije strategija za prevazilaženje krize drastičnim smanjenjem troškova i zamrzavanjem ili svođenjem na minimum svojih redovnih aktivnosti, već agresivan pristup i napad na segmente tržišta odakle se konkurencija povlači, oni koji ovaj trenutak vide kao povoljan za investiranje i na taj način jačanje svojih pozicija dugoročno i oni koji vide svoju šansu u pospanosti i neaktivnosti svojih konkurenata - oni dominiraju na tržištu i grade jake temelje za budući razvoj i opstanak nakon kriznih godina. Veliki broj novih lokala, novih brendova na ulici najbolje ilustruje da su, bez obzira na trenutno lošu situaciju i niske promete, lokali u najatraktivnijim i najprometnijim ulicama (koji u ovom trenutku predstavljaju trošak) deo dugoročnog plana razvoja, signal konkurenciji i predstavljaju budući potencijal.

Očekivanja i predviđanja

Očekuje se da će naredni period biti okarakterisan sličnim i istim dešavanjima na tržištu izdavanja u zakup uličnih lokala. Zakupci koji posle teške godine očekuju decembar mesec i velike promete na koje su ranijih godina navikli (pre svega 2006, 2007, 2008.), suočiće se sa i do 50 % manjim prometom nego u pomenutim godinama. Na to, pored navedenih faktora koji karakterišu smanjenje kupovne moći građana, utiče i novonastala situacija bezviznog režima koja će omogućiti građanima Srbije da putuju i šopinguju po znatno boljim uslovima na nekim drugim evropskim lokacijama. Na tržištu uličnog retail-a, ovo će se odraziti tako što će u prva tri meseca 2010. godine doći do oslobađanja velikog broja lokala na atraktivnim lokacijama koji će biti dostupni velikim retailerima.

autor : Nikola Radović, General Manager

Rank properties Beograd

nikolar@rank.rs

www.rank.rs