(Ekonomist) Procenitelji u Srbiji - Uskoro i licence

Nacionalno udruženje procenitelja Srbije ovog meseca bi trebalo da postane član IVSC (International Valuation Standard Comitee). Cilj pridruživanja toj asocijaciji, pod kojom su svi evropski procenitelji, jeste da se primenjuju standardi za vršenje procene vrednosti nekretnina, kapitala, opreme, koji su usvojeni u većini zemalja sveta, a tendencija je da budu globalno usvojeni u celom svetu. Danas u Srbiji ne postoje pravila na ovom polju - procenu vrše veštaci građevinske struke koji su licencu dobili od Ministarstva pravde, ali koji nemaju dana školovanja u vezi sa procenama vrednosti nekretnina, niti imaju standarde i metodologiju kojom se vode.

“Profesija procenitelja u Srbiji ne postoji, praktično da nema kurseva ni smerova na fakultetu koji bi obučili ljude da se bave ovim poslom. Sa ciljem da se organizuju kursevi i dodeljuju licence i standardi koji važe svuda u svetu, nekolicina ljudi koji se ovim poslom bave osnovala je pre godinu dana Nacionalno udruženje procenitelja Srbije (NUPS)”, kaže Danijela Ilić, direktor odeljenja za evaluacije u EFG Property i predsednik Udruženja.

Procenitelj procena
Procena nekretnina postala je veoma aktuelna u Srbiji od 2002. godine kada počinje da se razvija hipotekano tržište. Zbog toga je 70 odsto angažmana veštaka sa licencom Ministarstva pravde upravo u ovom sektoru. Ova vrsta usluga koristi se još i za knjigovodstvene potrebe u okviru procene kapitala, pri kupovini i prodaji nekretnina i slično.

“Ali, ovdašnji procenitelji nemaju usaglašena, propisana, pa ni predložena pravila po kojima rade i često su nedoumici kako da pristupe proceni. Umesto da u standardizovanoj formi procenitelj prvo da opis lokacije, pa opis tržišta, karakteristike nekretnine, metodologija procene i zaključak, ovde se dešava da posle korektnog opisa nekretnine usledi rečenica – “mišljenja sam da ova nekretnina vredi…” To ne bi smelo da se dešava. Mora se pratiti način razmišljanja procenitelja, ako se izveštaj zasniva na pretpostavci, mora se izneti ta pretpostavka, ako na činjenicama onda se i one moraju tačno navesti u izveštaju”, kaže Danijela Ilić koja se bavi procenom, odnosno revizijom procena. Zbog nestandardizovanih kriterijuma, često se dešava da se procenjene vrednosti za istu nekretninu, izvršene u isto vreme, razlikuju i do 60 odsto, dok je maksimalni prag tolerancije “plus-minus” 15 odsto.

Rumunski scenario
Jedan od jakih razloga za uvođenje svetskih standarda procene i uspostavljanje profesije procenitelja, jeste što svetski kapital ne zna za granice, te će svako ko želi da investira u Srbiji, zahtevati da se procena nekretnine ili projekta radi u skladu sa svetskim standardima.

Investicioni fond koji bi diversifikovao svoj portfolio ulaganjem u nekretnine u Srbiji, želi da ima procenu te investicije po istoj metodologiji i standardima po kojima mu je procenjivana investicija u Americi ili bilo gde drugde. Pošto domaćih procenitelja sa licencom IVSC-a nema, u Srbiju je došlo nekoliko licenciranih profesionalaci iz inostranstva i strani investitori isključivo koriste njihove usluge. I lokalni investitori, kada rade procenu projekta radije se savetuju sa proceniteljima koji poseduju IVSC licencu.

Pre 15 godina Rumunija je imala slične probleme što se tiče profesije procenitelja, kao danas Srbija. Te probleme je rešilo tamošnje nacionalno udruženje procenitelja, koje je odškolovalo ljude da se bave procenom nekretnina, ali im je trebalo deset godina da i sami počnu sa licenciranjem. Srbiju čeka isti scenario. Zainteresovanih za ovu vrstu edukacije ima dosta, i to nisu samo sudski veštaci već svi koji rade sa nekretninama.

“Edukacija će se vršiti na više nivoa - prvo procenitelji stambenog prostora. Svuda na zapadu to je “druga karijera”, ekonomisti, ugostitelji ili domaćice završe ovakvu obuku i počnu se baviti procenom stanova”, kaže predsednica NUPS-a. Drugi nivo bi, po njenim rečima, bio ozbiljniji, jer bi obučavao ljude za kompleksnije, investicione analize u oblasti nekretnina. To bi takođe mogla biti druga karijera, ali osnovni uslov bi ipak bio odgovarajući univerzitetski profil – ekonomski, pravni, tehnički. Tako odškolovani procenitelji, dobili bi diplomu uglednog “Apraisal Institute”, kojom bo mogli raditi procene svuda u svetu, ako su pozvani.

Metodi procene

Danijela Ilić kaže da se za procenu nekretnina koriste tri metode. Prva je troškovna i koristi se za visoko specijalizovane, industrijske nekretnine i tamo gde nema tržišta za određenu vrstu nekretnine – znači sigurno ne u Beogradu, gde trenutna potražnja iznosi do 50 hiljada stanova godišnje. Ali u malim mestima i ruralnim sredinama gde nema sa čim da se uporedi vrednost, procenjuje se tržišna vrednost zemljišta i samo troškovi gradnje ponuđene građevine. Uz amortizaciju, ukoliko je zgrada starija. Najpravilniji je kriterijum direktna komparacija – na sličnoj lokaciji desila se slična transakcija u približno istom vremenskom periodu, nekretnina je sličnih karakteristika. Ranija transakcija tada se samo prilagodi nekretnini koja se procenjuje, u smislu da se vrednost prilagodi činjenici da ova zgrada nema lift u odnosu na prethodnu, ili ima grejanje i sl. Treća je prihodovna metoda, koja se ne koristi za stanove, osim ako se oni ne kupuju kao investicija.

Isplativa profesija

Prosečna cena usluge individualnog procenitelja za procenu stana u zgradi je oko sto evra, što je najjednostavniji, pa i najjeftiniji postupak. Prosečna zarada individualnog procenitelja koji se nalazi na listi “podobnih procenitelja” kod raznih banaka, je između 1.500 i 3.000 evra mesečno. Strane proceniteljske kuće koje su prisutne na domaćem tržištu uglavnom ne rade procene stanova za potrebe hipotekranih kredita, već se bave procenama za potrebe projektnog finansiranja ili za velike korporativne klijenata koji zalažu čitave industrijske i proizvodne komplekse. Takve procene se plaćaju od 2.500 do 7.000 evra. Plate procenitelja u stranim proceniteljskim kućama se kreću od dve do tri i po hiljade evra i više, zavisno od licence koju procenitelj poseduje.

poziv na pretplatu na