Uspon domaćeg tržišta nekretnina - Može li Srbija zakonskim reformama da privuče nove strane investicije?

U Srbiji je nakon perioda stagnacije pokrenut ciklus razvoja nekretnina, a narednih tri do pet godina će biti ključne za izgradnju novih projekata, izjavio je Roman Klot (Roman Klott), generalni direktor kompanije "Atrium", koja se bavi "property" i "facility" menadžmentom u srednjoj i jugoistočnoj Evropi.

On je na "Prvoj srpskoj konferenciji o razvoju nekretnina" istakao da je u Srbiji zabeležen intenzivan trend izgradnje poslovnog i maloprodajnog prostora. Kako je naveo, za uspon tržišta nekretnina zaslužna je veća potražnja zakupaca, ali i napori Vlade da olakša poslovanje investitorima kroz rešavanje problema kao što su kompleksna administracija i zakonske procedure.

Prema rečima Aleksandre Damnjanović, državne sekretarke Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture, Srbija je, u cilju privlačenja stranih investicija, sprovela sveobuhvatne reforme propisa. Među ključnim novinama su novi Zakon o planiranju i izgradnji, Zakon o konverziji građevinskog zemljišta i Zakon o ozakonjenju.

- Na teritoriji Republike Srbije postoji preko 1.600.000 nelegalnih građevinskih objekata. Cilj novog zakona je da se oni vrate u legalne tokove, čime će se omogućiti i njihova energetska sanacija - kazala je Damnjanović.

Ona je kao jednu od najvažnijih reformi istakla sistem izdavanja elektronskih građevinskih dozvola, kojim se rok za dobijanje dozvola smanjuje na ispod 30 radnih dana. Damnjanović je naglasila da je cilj reformi da se pokrene građevinska industrija Srbije i podstaknu nova zapošljavanja. Ministarka je dosadašnje rezultate ilustrovala podatkom da je decembru 2015. izdato 1.051 građevinskih dozvola, što je za 56,4% više nego u istom mesecu 2014. godine.

- U 2016, planiramo da unapredimo softver za izdavanje elektronskih građevinskih dozvola, kao i da nastavimo ulaganja u saobraćajnu infrastrukturu. Tokom ove godine biće završena deonica autoputa Ljilg-Preljina na Koridoru 11, a uslediće i restrukturiranje JP "Putevi Srbije". Ulagaćemo i u vodni saobraćaj, odnosno u izgradnju luka i pristaništa, te u regulaciju rečnih korita - navela je Damnjanović.

U razvoju građevinske industrije ubedljivo najveću ulogu ima Beograd. Kako je objasnio Peđa Petronijević, generalni direktor kompanije "GTC Srbija", jedine strane investicije van prestonice su ulaganja u fabrike i ritejl parkove. Petronijević smatra da je neophodna diversifikacija investicija i u druge gradove u Srbiji, u kojima, prema njegovim rečima, takođe postoji potražnja za modernim poslovnim prostorom.

On je, međutim, naglasio da Beograd i dalje predstavlja plodno tlo za ulaganje u nekretnine.

- Beograd se u regionu takmiči sa Budimpeštom i Bukureštom. Kada je u pitanju poslovni prostor A klase, Beograd ima oko 400.000 m2, što je oko deset puta manje nego Budimpešta - objasnio je Petronijević.

Izgradnja visoko kvalitetnog poslovnog prostora u Novom Beogradu nastavila se i u 2016. Ova beogradska opština privukla je investitore kao što su "GTC Srbija" sa kompleksom "FortyOne", "MPC Properties" sa projektom "Navigator Business Centar", "Afi Europe" sa poslovnim parkom "Airport City", te Erste Grupa, koja gradi poslovni centar "Sirius Offices".

Prema rečima Romana Klota, stopa raspoloživosti kancelarijskog prostora u Novom Beogradu je pre godinu i po dana bila oko 30%, dok je trenutno oko 5%. Rast broja zakupaca je rezultat dolaska novih kompanija u Srbiju, a sa većom potražnjom su porasle i cene zakupnina u ovom delu grada. Uprkos velikom broju projekata, razvoj tržišta nekretnina i dalje usporavaju određeni faktori, od kojih je najznačajniji-zakonska regulativa.

Koji su najveći izazovi za investitore u Srbiji?

Izraelska kompanija "Afi Europe" stoji iz projekta "Airport City", a sa firmom "Shikun&Binui Group" investirala je i u beogradski kondominijum "Central Garden" .

- Za nas su zakonske procedure jedan od najvećih izazova. Budući da je Srbija zemlja u tranziciji, te radi na pripremama za članstvo u Evropsku uniju, dolazi do čestih promena zakona. Neophodno je da se tranzicioni period obavi glatko da ne bi blokirao investicije - objašnjava Adir El Al, generalni direktor kompanije "Afi Europe Serbia".

On dodaje da će u Srbiji uspeti isključivo oni investitori koji umeju da se prilagode promenama.

Da je zakonodavstvo jedna od glavnih poslovnih prepreka, smatra i Evangelos Mantzavinotos, direktor razvoja kompanije "Lamda Development".

Ovaj grčki investitor već dugi niz godina namerava da izgradi multifunkcionalni kompleks na prostoru nekadašnje fabrike "Beko" ispod Kalemegdana. Kompanija je imovinu kupila 2007. godinu za oko 60 mil EUR, a izgradnju je kočio sudski spor. Mantzavinotos naglašava je bilo izuzetno teško dobiti dozvole, ali dodaje da su u 2015. dobili zeleno svetlo za početak radova na projektu. On navodi i da "Lamda Develpment" planira da izgradnju ovog projekta, čija je vrednost 200 mil EUR, započne ove godine.

- Za ovo nam je trebalo osam godina. Glavni problem u Srbiji je nedostatak legalnog sistema. Moj savet je da se zakonodavstvo uredi tako da zakoni ne budu kontradiktorni- ističe Mantzavinotos.

Osim akvizicije kompanije "Atterbury Europe", koja je preuzela udeo u firmi "MPC Properties", Srbija u 2015. nije zabeležila veće transakcije na tržištu nekretnina. Upravo je ovo jedan od izazova za strane investitore, čije poslovanje se zasniva na izlaznoj strategiji (exit strategy).

- GTC gradi sa namerom da prodaje. Nedostatak ovakve aktivnosti na tržištu Srbije predstavlja problem. Neophodno je i da se uvede bolji sistem procene vrednosti projekata- kaže Peđa Petronijević.

Maja Sahbaz iz kompanije "Ernst&Young" ističe da projekat mora da podrazumeva i izlazak sa tržišta.

- Mi trenutno nemamo dovoljno investitora da bi se obezbedio izlazak u nekom realnom vremenskom periodu- navodi Sahbaz, te dodaje da je ekonomska kriza pooštrila uslove finansiranja projekata, što predstavlja problem za mnoge investitore.

Trendovi u razvoju nekretnina

Beograd će, prema rečima glavnog gradskog urbaniste Milutina Folića, u 2016. godini dobiti nekoliko velikih projekata.

- Do kraja marta ove godine biće usvojen Plan generalne regulacije Beograda. Radićemo na uređenju pešačkih zona u centru grada, sređivanju gradskih pijaca, osvetljenju javnih objekata, integralnom sistemu informisanja pešaka…. U 2016. biće uređen Trg Slavija, kao i drugi centralni gradski trgovi. Radićemo i na uređenju centra Zemuna, a u 2017. biće predstavljen bike sharing sistem- kazao je Folić.

Navedeni radovi su deo IME projekta (Identitet, Mobilnost, Ekologija) Grada Beograda, koji, između ostalog, za cilj imaju da poboljšaju turističku konkurentnost prestonice.

U Beogradu, ali i širom Srbije, radi se na unapređenju energetski efikasnosti zgrada. Svi novi objekti, kao i postojeći koji se rekonstruišu, moraju da imaju energetske pasoše. Budući da preko 70% stambenih zgrada u Srbiji nema odgovarajuću toplotnu izolaciju, radiće se na sanaciji tih objekata, što će pokrenuti i novi ciklus zapošljavanja.

Novi Zakon o stanovanju uvodi u red održavanje zgrada, te samim tim razvija oblast menadžmenta održavanja objekata (facility property management).

Bojan Stevanović, generalni direktor kompanije "Hauzmajstor", kaže da u Beogradu ima oko 25.000 zgrada, odnosno 750.000 stanova, što predstavlja ogroman potencijal za kompanije koje pružaju ove vrste usluga. Prema njegovim rečima, volumen facility menadžmenta u Srbiji je oko 2,5 do 3 mlrd EUR, dok je, na primer, u Francuskoj oko 54 mlrd EUR.

Fasiliti menadžment je važan i za komercijalne nekretnine, budući da poboljšava učinak i održava vrednost projekata. U 2015, na srpsko tržište stigla su dva francuski giganta iz ove oblasti- kompanija "Atalian" , koja je preuzela većinski udeo beogradske firme "Mopex" i "Samsic" , preko akvizicije udela u preduzeću "Eko poslovi".

Nove investicije u 2016.

Kako je najavio Simeon Comokos (Symeon Tsomokos) direktor "TGI Group International", u narednih nekoliko meseci će u Srbiju doći nove kompanije, koje su zainteresovane da za investiranje u našoj zemlji.

On je istakao da očekuje dalji razvoj domaćeg tržišta nekretnina, a dodao je i da nedostaje sredstava za finansiranje projekata, povodom čega je TGI grupa, u saradnji sa ambasadom Izraela, organizovala "Prvu srpsku konferenciju o razvoju nekretnina".

Comokos je rekao i da njegova kompanija planira da dovede finansijske organizacije iz Evrope, kako bi obezbedila finansiranje novih projekata u Srbiji.

Katarina Marinković