Izvor: eKapija | Četvrtak, 15.11.2018.| 15:30

Šta sve treba da znate pre nego što se odlučite za investiciju u hotelijerstvu

Ilustracija (Foto: Pressmaster/shutterstock.com)
Kapitalne investicije u hotelijerstvu su složeni i skupi poduhvati. Za njihov uspeh veoma je važna dobra priprema koja se sastoji od brojnih istraživanja i analiza i pripreme razne dokumentacije u raznim fazama. Prvo je istraživanje tržišta na kojem će budući projekat poslovati i priprema prethodne studije izvodljivosti.

Sledeći koraci su izbor građevinske lokacije, priprema idejnog projekta, predmera i predračuna kao i detaljne građevinske dokumentacije. Paralelno, može se pristupiti izradi detaljne studije izvodljivosti, a nakon toga i finansijske dokumentacije koja je namenjena pre svega za sopstvene potrebe, ali i za mobilizaciju eksternih izvora finansiranja-investicionog i kreditnog kapitala.

Dobro osmišljen i sproveden postupak pripreme investicione dokumentacije znatno povećava šanse uspešnog obezbeđenje traženih finansijskih sredstava i zatvaranja finansijske konstrukcije kapitalnih investicija u hotelijerstvu.

Autori istraživanja, koje je rađeno u okviru projekta "Unapređenje konkurentnosti Srbije u procesu pristupanja Evropskoj uniji" koji je finansirala Vlada Srbije su izneli podatak da je 60% od ispitanih 30 hotelskih preduzeća izjavilo da je najčešći tip investicija u poslednjih 12 meseci ulaganje u proširenje postojećih kapaciteta.

Prema rezultatima istraživanja, u finansiranju kapitalnih investicija svi ispitanici su potvrdili da se prvo oslanjaju na interne izvore kapitala pa tek onda na eksterne, što bi i bio očekivani odgovor. Međutim, ono što je vrlo karakteristično, u izboru eksternih izvora finansiranja svi ispitanici su koristili samo bankarski kredit i lizing dok niko nije koristio druge moguće eksterne izvore kapitala kao što su, investicioni kapital u formi dokapitalizacije (izdavanje novih akcija ili privatni plasman) ili zajedničkog ulaganja, mezzanin ili drugih oblika hibridnog kapitala, obveznice ili drugi izvori dužničkog .

Oslanjanje isključivo na bankarske/dužničke izvore finansiranja ima svoje "prirodne" granice u optimalnoj strukturi kapitala projekta ili samog hotelskog preduzeća. Ukoliko se optimalna struktura kapitala naruši na štetu sopstvenog kapitala, u slučaju i manjih negativnih oscilacija u poslovanju, projekat ili preduzeće mogu postati nelikvidna i/ili nesolventa, a vremenom mogu otići u stečaj. S druge strane, brzo rastuća i ambiciozna preduzeća bi se morala oslanjati i na neke druge eksterne izvore kapitala radi ispunjenja svojih planova i ambicija i rasta i razvoja na domaćem i/ili stranim tržištima.

Postoje 3 vrste kapitalnih investicija u hotelijerstvu: izgradnja novih kapaciteta, rekonstrukcija ili renoviranje postojećih kapaciteta i akvizicija (kupovina) novih kapaciteta. Finansiranje ovih kapitalnih investicija je slično, tako da na primeru izgradnje hotela objašnjavamo sve 3 varijante investicija u hotelijerstvu.


Faze i dokumentacija

Izgradnji hotelskih kapaciteta prethode pojedine faze u kojima hotelijer i/ili njegovi konsultanti pripremaju odgovarajuću dokumentaciju kako bi pomerali ceo proces napred, iz jedne faze u drugu.

Ovako sproveden postupak povećava izvesnost uspešnog zatvaranja finansijske konstrukcije projekta jer uzima u obzir ne samo troškove izgradnje nego i troškove otvaranja hotela, novčane tokove tokom stabilizacionog perioda poslovanja kao i tokom stabilnog toka poslovanja.


Istraživanje tržišta

Izgradnja svakog novog turističkog objekta započinje istraživanjem tržišta. Istraživanje može biti formalno ili neformalno, urađeno od strane eksternih konsultanata ili od strane stručnih službi hotelskog preduzeća-investitora. Može biti i kombinacija obe metode, gde se pojedini delovi istraživanja tržišta poveravaju spoljnim profesionalnim konsultantima, a deo se radi u okviru samog hotelskog preduzeća. Angažovanje spoljnih konsultanata se naročito preporučuje kada preduzeće želi da nastupi na novim tržištima i da gradi van svojih tradicionalnih tržišta delovanja. Vrlo važna faza i mora se uraditi sa dužnom pažnjom, jer se na izveštaju o istraživanju tržišta gradi celokupna kasnije dokumentacija.

Studija istraživanja tržišta bi trebalo da utvrdi koje usluge tržište traži, kakve su cene tih usluga, kakvi su kratkoročni i dugoročni trendovi i ukusi i želje potrošača i šta bi novi hotel trebalo i mogao da ponudi. Studija mora da uzme u obzir i šta konkurencija radi ili planira, kakav uticaj na projekat mogu da imaju druge investicije u bližoj ili daljoj budućnosti kao što su izgradnja puteva i druge infrastrukture, otvaranje novih kongresnih, šoping ili kulturnih centara na ciljnom tržištu, izgradnja objekata za odmor i rekreaciju i slično. Takođe se mora uzeti u obzir i neki srednjoročni i dugoročni makroekonomski pokazatelji i trendovi kao što su demografska kretanja, migracije, ekonomski rast, socijalne promene, inflacija, politička kretanja i tendencije.


Građevinska dokumentacija

Istraživanje tržišta i prethodna studija izvodljivosti će opredeliti u kakav objekat bi preduzeće trebalo – veličina, kategorija, vrsta hotelske ponude i slično. To su podaci koji opredeljuju izradu građevine i sve druge projektne dokumentacije. U građevinsku dokumentaciju spadaju: informacija o lokaciji, idejni i detaljni projekat, predmet i predračun, građevinska dozvola.

Na bazi ove dokumentacije se pripremaju studije izvodljivosti i vrše sve dodatne analize. Bez ove dokumentacije je mnogo teže ali ne i neizvodljivo da se zatvori finansijska konstrukcija projekta. Banke, primera radi, neće odobriti kreditna sredstva za izgradnju (tj. za građevinske radove) bez postojanja ove projektne dokumentacije. Takođe, Neki investicioni fondovi ulaze u sufinansiranje investicionih projekata u pre-građevinskoj fazi, ali ti su fondovi mnogo ređi i njihov kapital je skuplji što umanjuje zaradu promotera projekta. Osim toga, to se uglavnom dešava na projektima u velikim evropskim poslovnim centrima kao što su London, Pariz, Beč itd., nismo sigurni da bi to bilo ostvarivo u Srbiji ili Crnoj Gori.


Studija izvodljivosti

Izgradnja hotela je građevinski i finansijski kompleksan projekat čiji će uspeh značajno zavisiti od uspešnog planiranja i koordinacije u pre-građevinskoj a naravno, kasnije i u građevinskoj fazi.
Studija izvodljivosti je kamen temeljac rada na zatvaranju finansijske konstrukcije. Radi se kada su poznati detalji projekta, na osnovu ranije napravljenih analiza i dokumentacije kao što su prethodna studija opravdanosti i predmer i predračun troškova budućeg projekta.

Ukoliko budući projekat ima više profitnih centara–na primer izgradnja hotela, stambenih jedinica i marine, smatramo da je bolje uraditi 3 odvojene studije izvodljivosti za svaki profitni centar jer svaka od tih celina od njih ima posebne karakteristike, načine generisanja prihoda, rashoda i slično. Za veće ili kompleksnije projekte, najveći broj finansijskih institucija zahteva postojanje studije izvodljivosti projekta pripremljene od strane nezavisne konsultantske kuće kao što su HVS, Horwath ili PKF. Nema smetnji da se za manje hotelske projekte koriste i lokalni konsultanti kao što je SEECAP.


Brendiranje hotela

Jedna od značajnih stavki u studiji izvodljivosti je pitanje brendiranja i načina funkcionisanja hotela. Ukoliko vlasnik budućeg hotela želi da bude povezan sa ili da koristi određeni brend kao što su Hilton, HolidayInn, Starwood itd, to generalno može da učini na 3 načina - ugovorom o franšizi, ugovorom o lizingu i ugovorom o menadžmentu. Ovo pitanje bi trebalo razmotriti što ranije, još tokom pripreme prethodne studije i idejnog projekta hotela, jer u zavisnosti od izbora ugovora, izabrani brend ima svoje zahteve kako u pogledu dizajna tako i u pogledu opremanja hotela. Rano razumevanje i rad na ispunjenju tih zahteva ili standarda štedi nepotrebne troškove kasnije.

U ovoj fazi bi trebalo da se odluči o poslovnom modelu funkcionisanja budućeg hotelskog objekta. Postoje 3 koncepta funkcionisanja-hotelski, kondominijumski i mešoviti.


Finansijska dokumentacija

Uobičajena polazna tačka u pripremi finansijske dokumentacije je već urađena studija izvodljivosti ili istraživanje tržišta hotelskih usluga na relevantnom geografskom području. Za uspešno finansiranje novog projekta izuzetno je važno razumeti i analizirati sve njegove aspekte i u svim fazama-od kupovine lokacije za izgradnju, preko same izgradnje do utvrđivanja troškova otvaranja hotela, operativnih prihoda i rashoda tokom stabilizacionog perioda kao i tokom perioda stabilnog poslovanja, jer su svi važni za utvrđivanje sposobnosti otplate uzetih kredita i prinosa na uloženi investicioni kapital.

Strukturu, izvore i visinu potrebnog kapitala za završetak projekta će diktirati način njegove izgradnje. Tipična dokumentacija za ovakvu vrstu finansiranja bi bila sledeća: teaser-kraći dokumenat za slanje investitorima, offering memorandum za investicioni kapital, Indikativni uslovi finansiranja sa biznis planom za dužnički kapital (banke), ugovor o čuvanje poslovne tajne, due diligence lista sa dokumentacijom

Inače, hotelijer ima dve mogućnosti, da sam finansira izgradnju jednog ili više projekata istovremeno, pod uslovom da ima kapacitet za to i da time optereti svoje bilanse velikim rizikom uspešnosti takvih projekata ili da rizik podeli sa drugim investitorima na svakom projektu time što će projekte izolovati (ograditi, hedžirati) od finansijske odgovornosti matične kompanije. Pored sopstvenog kapitala, na raspolaganju su mu sledeći finansijski instrumenti: investicioni kapital – dokapitalizacija, zajedničko ulaganje, privatni plasman, izdavanje akcija na berzi (vidi više Z. Mitić-"Projektno finansiranje nekretnina…"), mezzanine i druge vrste hibridnog kapitala (vidi više Z. Mitić-"Finansijski instrument mezzanine u građevinarstvu"), obveznice i privatni dužnički kapital (fondovi dužničkog kapitala) I bankarski kredit


Kredit

Postoje nekoliko vrste kredita i izbor će zavisiti od sposobnosti projekta da otplaćuje uzete kredite i ponuda koje hotelijer dobije u pogledu cene kapitala (kamatne stope) i drugih uslova kreditiranja.

Građevinski kredit - kratkoročni, 2-3 godine najviše, otplaćuje se novim kreditom koji se uzima po završetku građevinskih radova– kredit za premošćavanje, mini permanentan kredit ili permanentan kredit; najviši rizik i najskuplji kredit, varijabilna kamatna stopa.

Mini permanentan kredit - kratkoročni 1-3 godine za otplatu građevinskog kredita i finansiranje poslovanja hotela tokom stabilizacionih godina poslovanja, kamatna stopa niža nego kod građevinskog kredita, može biti fiksna ili varijabilna.

Permanentni kredit - za otplatu prethodnih zaduživanja i za finansiranje tokom stabilnog perioda poslovanja, od 3. godine poslovanja nadalje. Može da se uzme na, recimo, 20 godina sa periodom otplate od 10 godina ili slično. Manje riskantan od mini permanentnog kredita, kamatna stopa je niža, najčešće varijabilna.

Jedinstveni kredit na recimo 12 godina sa periodom počeka od 2 godine tokom perioda izgradnje, kamatna stopa fiksna ili varijabilna.


Marketing i prezentacije projekta investitorima i bankama

Ključ za uspešne razgovore sa investitorima i bankama je prezentacija finansijske konstrukcije projekta koji ima odlične finansijske potencijale i nizak investicioni rizik. To mora da bude prezentirano finansijskim institucijama na visoko profesionalan način tako da se ponuda izdvaja od mnogih drugih aplikacija za finansiranje te institucije dobijaju od drugih investitora.

Lični kontakti sa finansijskim institucijama su takođe važni i obraćanje pravoj osobi u pravoj instituciji znatno povećava šanse da aplikacija za finansiranje dobije neophodnu pažnju. Sam dokumenat koji se podnosi finansijskoj instituciji mora da bude dobro i profesionalno pripremljen, kompletiran i da sadrži sve one elemente koji su potrebni, recimo banci, da isti razmotri i donese odluku o finansiranju.


Zatvaranje finansijske konstrukcije projekta

Zatvaranje finansijske konstrukcije projekta je kruna uspešnosti svih prethodno preduzetih radnji i kreirane dokumentacije. Za manje ili srednje projekte ceo proces može lako da traje do 2 godine a za veće projekte i duže od tog roka.

Ono što smo želeli da ukažemo je da je izgradnja hotela kompleksan poduhvat i da zahteva mnogobrojna istraživanja i studiozne analize u cilju obezbeđenja finansijskih sredstava za njegovu izgradnju ali i za njegovo uspešno funkcionisanje nakon izgradnje.

Sigurni smo, a praksa to stalno dokazuje, da postupak obezbeđenja finansijskih sredstava koji smo gore opisali znatno povećava šanse za uspeh.

Ceo tekst na ovu temu možete da vidite OVDE.

Autor: Zoran Mitić, direktor, SEECAP Konsalting doo




SEECAP Konsalting (www.seecap.com) je finansijska konsultantska kuća koja se bavi savetodavnim uslugama u kupovini, prodaji i strateškom povezivanju privrednih društava, njihovom dokapitalizacijom ili drugim izvorima finansiranja (mezzanine, kredit, obveznice), sređivanjem njihovih finansija (reprogramiranje i restrukturiranje finansijskih obaveza, optimizacija strukture i cene kapitala) i obezbeđenjem finansijskih sredstava za investiciono ulaganje u nekretnine za sopstvene potrebe klijenata ili za prodaju (projektno finansiranje). Pored toga, pruža specijalizovane savete u finansiranju projekata i infrastrukture, privatizacijama i direktnim stranim ulaganjima.

Unos komentara je omogućen samo ulogovanim korisnicima.