Quelle: eKapija | Montag, 14.11.2011.| 03:27
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Immobilienmarkt - Europäische Investoren erweitern ihre Portfolios, fokussiert aber noch immer auf risikoarme Investitionen

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Colliers International in Deutschland hat 2011 eine Umfrage unter über 700 ausländischen sowohl privaten als auch institutionellen Investoren hinsichtlich ihrer Deutschland betreffenden Anlagestrategie durchgeführt. Die aus der Studie gewonnenen Ergebnisse bestätigen einerseits die individuell gewonnenen Eindrücke aus dem Tagesgeschäft bei Colliers hinsichtlich der kurz- bis mittelfristigen Investitionsvorhaben sowie die deutlich wahrzunehmende Steigerung der Nachfrage internationaler Anleger. Andererseits spiegeln sie sich auch in anderen vor Kurzem abgeschlossenen Untersuchungen wider (z.B. aktuelles Trendbarometer von Ernst & Young), dass in Deutschland mit steigenden Transaktionsvolumina und einer Rückkehr internationaler (Finanz-) Investoren auf den (gewerblichen) Immobilienmarkt zu rechnen ist.

Büroimmobilien sind am meisten nachgefragt. Der überwiegende Teil der befragten Investoren (58 %) ordnete sich selbst dem Bereich der Privatinvestoren zu, 42 % dem der institutionellen Anleger. Das durchschnittliche (Gesamt-) Anlagevolumen je Investor lag in Summe bei 274 Mio. €, wobei rund 62 % dieses Betrages in Büro-, ca. 15 % in Wohn- und ca. 13 % in Einzelhandelsimmobilien angelegt waren. Weitere Nutzungsarten spielten in dieser Stichprobe nur eine nachgeordnete Rolle. Entsprechend des bisherigen Anlageprofils antworteten 91 % der Befragten, dass in den kommenden 12-24 Monaten in Büroimmobilien investiert werden solle. Etwa 54 % bzw. 45 % der Befragten wollten in Einzelhandels- bzw. Logistik- und Industrieimmobilien investieren.

Die Investmentstrategie der Unternehmen ist für die kommenden 12-24 Monate expansiv ausgerichtet. 70 % der Befragten antworteten entsprechend. Unterschiede zwischen den einzelnen Assetklassen gibt es allerdings hinsichtlich der Risikoneigung. Während die befragten Investoren bei Büroimmobilien überwiegend (67 %) Objekte aus dem Core- und Core-Plus-Bereich suchen, ist das Verhältnis zwischen Core- und Core-Plus- sowie Value-add- und opportunistischen Anlagestrategien bei Einzelhandelsimmobilien ausgeglichen. Den höchsten Anteil an Value-add- und opportunistischen Anlagestrategien (60 %) konnte bei Logistik- und Industrieimmobilien festgestellt werden. Insgesamt beschreiben die befragten Anleger ihre Risikoneigung für die kommenden 12-24 Monate aber eher als neutral bzw. risikoavers (60 %), denn als risikofreudig.

Wenngleich von den befragten Unternehmen die Mehrzahl (43 %) in Bestandsimmobilien investieren möchte, liegen in Summe Objekte in (annähernd) Neubauqualität vorne (57 %), d.h. Projektentwicklungen, Neubauten sowie Refurbishments. Hinsichtlich der bevorzugten Standorte stehen nach wie vor die A-Standorte im Allgemeinen im Fokus des Investoreninteresses sowie im Besonderen Hamburg und München knapp vor Berlin, Düsseldorf und Frankfurt. Aber auch B-Standorte werden von über der Hälfte der Befragten als Investitionsziele angegeben. C-Städte spielen aus Investorensicht derzeit dagegen keine Rolle. Der größte Teil des zur Anlage zur Verfügung stehenden Kapitals soll in Einzelhandelsimmobilien angelegt und hier vor allem Shopping- und Fachmarktzentren investiert werden (49 %), gefolgt von Büroimmobilien (32 %) sowie Logistik- und Industrieimmobilien (10 %). Hotelimmobilien (5 %) sowie weitere Nutzungsarten (4 %) sind nach Auswertung der vorliegenden Antworten derzeit lediglich ein Produkt für spezialisierte Anleger.

Einzeltransaktionen bevorzugt

Im Schnitt sollen etwas mehr als zwei Drittel des zur Verfügung stehenden Anlagekapitals in Einzeltransaktionen investiert werden. Einzelhandelsimmobilien können, vor allem durch die im Fokus stehenden Shopping Center, dabei die höchsten nachgefragten Losgrößen auf sich vereinen. Rund 55 Mio. € sind die befragten Unternehmen bereit, im Schnitt für eine Transaktion im Bereich Einzelhandel auszugeben. Dabei handelt sich allerdings nicht notwendigerweise um Einzel-Asset-Transaktionen, sondern auch um Portfolios. Bei Büroimmobilien liegt die Zielgröße pro Transaktion derzeit bei 37 Mio. €.

Divergierende Meinungen zur Finanzierungsbereitschaft. Hinsichtlich der Finanzierungsbereitschaft der Banken stehen sich zwei Gruppen von Meinungen gegenüber. Während 44 % der befragten Unternehmen in der aktuellen Finanzierungsbereitschaft der Banken einen Engpass erkennen, sind 56 % genau der entgegengesetzten Meinung. Eine neutrale Position konnte in diesem Zusammenhang nicht festgestellt werden.

Zurückhaltung zur Nachhaltigkeit des Aufschwungs. Die Meinungen hinsichtlich der Nachhaltigkeit des in den vergangenen 12 Monaten zu beobachtenden Aufschwungs am deutschen Immobilienmarkt sind eher neutral bis verhalten. Am ehesten positiv sehen die Investoren noch die Nachfragesituation, welche 45 % als dauerhaft positiv – sprich weiter steigend – einschätzen. Hinsichtlich der Entwicklung der Mietpreise bleibt der überwiegende Teil der Investoren (78 %) neutral bis zurückhaltend, ebenso beim Transaktionsvolumen.

Hinsichtlich des Einflusses der Währungsstabilität antwortete über die Hälfte der Investoren, dass diese keinerlei Einfluss auf die aktuellen Investitionsentscheidungen hätten. Lediglich etwa 11 % der Investoren machen ihre Investitionsentscheidung von der Währungsstabilität abhängig. Auch der Einfluss gesetzlicher Regelungen (Basel III, Solvency II etc.) auf die Investitionsstrategien der befragten Unternehmen ist nicht entscheidend. In den meisten Fällen (gut 44 %) wird zwar ein leicht erhöhter Einfluss gesetzlicher Regelungen auf die unternehmensspezifische Investitionsentscheidung angegeben, 56 % der befragten Unternehmen sehen allerdings nur einen geringen bis keinen Einfluss dahingehend.

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