Quelle: AG Nekretnine | Freitag, 13.08.2010.| 09:31
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(AG Nekretnine) Die Große (R)evolution der Bewertung in Serbien

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Bisher war es die Praxis, daß auch ungeeignete Immobilien als Sicherheiten angenommen werden. Während der Markt wächst stellt niemand Fragen, es ist wichtig Kapital zu investieren und so viel wie möglich zu verdienen. Was sind Sicherheiten, wer hat sie und wie bewertet, sind Fragen sind sicher gestellt werden, aber nur wenn der Markt bergab geht. Und es ist gerade eine solche Zeit gekommen. Wesentliche Änderungen in der Wirtschaft und auf den Finanzmärkten bedeuten, daß sich die aktuellen Regeln des Spiels geändert haben. Werden diese wesentlichen Veränderungen in der Wirtschaft, wo auch der serbische Markt keine Ausnahme ist, die Reform im Bereich der Bewertung in unserem Land beeinflussen?

Der größten Nutzer von Bewertungsberichten sind Finanzinstitutionen, vor allem Banken. Bis vor zwei Jahren war das wichtigste Ziel der Banken in Serbien, so viele Mittel wie möglich zu plazieren und eine bessere Marktposition einzunehmen. Die ersten Monate der Krise waren ein Kampf um Liquidität wegen des großen Abflusses von Einlagen. Der größte Teil des Jahres 2009 sowie des laufenden Jahres sind im Zeichen der Re-programmierung von Krediten und der Realisierung von hypotheken einer kleinen Anzahl von Kunden, für die es weder Hoffnung noch Rettung gibt. Nach der bisherigen Erfahrungen mit dem Verkauf von Hypothekaren Immobilien die die Banken haben erwarte ich daß der Beginn des neuen Kreditzyklus viele qualitative Fortschritte in Bezug auf Immobilien als Sicherheit.

Leider ist die Qualität der Bewertungsberichte in Serbien sehr schlecht, der festgelegte Wert der Immobilien ist unzuverlässig, die Faktoren die einen bedeutenden Einfluß auf den Wert und die Vermarktbarkeit haben sind nicht genannt oder sind überhaupt nicht geprüft. Zusätzlich wird die Eignung der Immobilie als Sicherheit für einen Kredit auf der Basis von ungeeigneten Bewertungsberichten seitens der Bankangestellten eingeschätzt, die kein grundlegendes Verständnis der Bewertung, der Bewertungsberichte und des Immobilienmarktes haben.

Die aktuelle Situation

Generell sind für die Bewertung des Marktwertes von Immobilien in Serbien gerichtliche Sachverständige aus dem Baugewerbe bevollmächtigt. Gerichtliche Sachverständige aus dem Baugewerbe befassen sich mit dem Bau, und nicht mit Immobilien. Es ist Tatsache daß es in Serbien den Beruf des Bewerters nicht gibt, und es gibt auch keine Bewertungsstandards. Der Bewertungsbereich ist in der Phase des Wilden Westens - zahlreiche Scharlatane verkaufen alles was der Kunde braucht. Die Fehler in den Bewertungsberichten reichen von banalen und leicht bemerkbaren Fehlern, bis zu Kardinalfehler die nur ein erfahrener Fachmann bemerken kann.

Bei uns erinnerte die Annahme unentsprechender Immobilien als Sicherheit für Kredite teilweise an daß amerikanische Szenario. Alle haben verdient, alle Vorschriften wurden befolgt und alle hofften daß dies ewig dauern würde. Und jetzt sind die Banken gerade bei Hypotheken auf unentsprechenden Immobilien den größten Risiko ausgesetzt. Es gibt eine ganze Klasse von Immobilien die als ungeeignet für die Bedürfnisse der Kreditversicherung betrachtet wird. Das sind spezialisierte Immobilien.

Spezialisierte Immobilien sind Immobilien die selten, wenn überhaupt, auf dem Markt verkauft werden, außer durch den Verkauf von Betrieben oder Unternehmen dessen Eigentum sie sind. Der Grund dafür ist ihre Einzigartigkeit wegen des spezialisierten Gebrauchs, des Designs, der Konfiguration, der Größe, dem Standort... Beispiele für spezialisierte Immobilien sind spezialisierte Produktionsanlagen, Raffinerien, Kraftwerke, Häfen, öffentliche Institutionen usw. Weil es für solche Immobilien üblicherweise keinen Markt gibt sind sie für die Bedürfnisse der Kreditabsicherung ungeeignet und die Bewerter sind beauftragt nur die Bewertung des Grundstücks in der bestehenden Nutzung durchzuführen und das weitere Einmischen zu vermeiden. Dies gilt natürlich für Länder die Bewerter und Bewertungsstandards haben.

Ich hatte die Gelegenheit Hypotheken auf Millionenbeträge zu sehen, sogar auf Teilen von spezialisierten Immobilien - Produktionskomplexen, die sogar Komplett sehr wenig wert sind ohne Verträge mit Mitarbeitern bezüglich einer gemeinsamen Produktion und Lieferung von Materialien. Es ist nicht bekannt wie viele plazierte Mittel durch Hypotheken auf spezialisierten Immobilien gesichert ist. In Anbetracht dessen, daß es sich um große Plazierungen handelt, sind es wahrscheinlich mehrere hundert Millionen Euro. Neben der Tatsache daß es auch einzeln große Plazierungen sind, sind sie oft in Unternehmen, die Teile der gleichen Produktionskette sind, so daß das Risiko des Dominoeffekts nicht ausgeschlossen werden darf.

Mögliche Lösungen

Es wäre logisch daß die Banken aus ihren eigenen Fehlern lernen und selbst Schritte unternehmen um sich in der Zukunft abzusichern. Als elementarer Schutz kann die Anforderung eingeführt werden daß nur Häuser die eine Versicherung vor professioneller Verantwortung haben (Professional Indemnity Insurance - PII) die Bewertungen für größere Kredite durchführen können. Das PII ist Scharlatanen schwer zugänglich weil die Versicherungen darauf achten, wen und was sie Versichern. Die zweite Stufe der Absicherung ist die Schulung und Ausbildung der Angestellten die Entscheidungen auf der Basis von Immobilienkenntnissen erbringen. Einer Reihe von Trainings wäre vollkommend ausreichend um ihnen zu helfen ein ausreichendes Verständnisniveau und ein klares Bild darüber zu haben, was sie wissen müssen bevor sie eine Entscheidung erbringen. Das höchste Sicherheitsniveau wäre ein leicht zugänglicher Fachmann, in der Bank oder außerhalb der Bank, der eine effiziente Unterstützung den Angestellten bei allen Zweifeln in Bezug auf die Immobilien, die Bewertungsberichte, den Wert, die Vermarktbarkeit usw. bieten würde.

Bisher sah die Praxis anders aus. Sogar die Direktoren der Geschäftsbanken, die wußten daß die Sicherheit auf zahlreichen Immobilien unentsprechend ist, haben diesbezüglich sehr wenig oder gar nichts unternommen. Da wir keine Beweise haben daß die Geschäftsbanken aufhören werden sich so opportunistisch zu benehmen und da es die Bewerter als Profession oder Bewertungsstandards nicht gibt, ist die einzige Lösung, auf eine kurze Frist, die Intervention der Nationalbank von Serbien.

Meiner Meinung nach kann die Nationalbank von Serbien in zweierlei Weisen intervenieren. Die erste ist daß sie selbst eine Klassifizierung von Immobilien durchführt und bestimmt was als Sicherheit für Kredite benutzt werden kann und was nicht. Dies ist eine einfache und schnelle Lösung. Aber durch diese Lösung werden Sachen generalisiert die an sich sehr individuell sind, es wird Raum für Spekulationen seitens inkompetenter Leute und die Findung von "Löchern" in der Verordnung belassen. Zusätzlich sollten dadurch die Nationalbank von Serbien und die Bankangestellten über etwas entscheiden was nicht ihr Fachgebiet ist.

Die zweite Lösung ist viel eleganter. Die Nationalbank von Serbien soll einen Kreditbetrag definieren über den die Bewertung von Immobilien nur diejenigen durchführen können die eine Versicherung vor professioneller Verantwortung besitzen. Auf diese Weise wird die Entscheidung darüber, was als Kreditabsicherung verwendet werden kann und was nicht, den Fachleuten überlassen, die dafür auch mit der Versicherung garantieren. Die Entscheidung über den Kreditbetrag über den die Bewertung die Fachleute durchführen müssen und den Wert der Police der professionellen Versicherung sollte anhand der Analyse der bisherigen Plazierungen der Banken erbracht werden. Diese Entscheidung sollte sich auf eine kleine Anzahl von Bankklienten beziehen, die einen bedeutenden Teil ihres Portfolios darstellen. Es sollte, zumindest am Anfang, vermieden werden daß durch eine solche Entscheidung eine große Anzahl von Klienten umfaßt wird, den die Versicherung vor professioneller Verantwortung können nur Unternehmen sichern, die sich professionell mit Immobilien befassen, und es gibt zur Zeit nur wenige. Dies würde, mit der Zeit, zum Anstieg der Anzahl und der Kapazität der Unternehmen, die sich professionell mit Immobilien befassen, führen. Die Versicherung vor professioneller Verantwortung ist letztendlich auch die Bedingung für Unternehmen die im Westen die Bewertung von Immobilien für Banken durchführen.

Die Einrichtung des Felds der Bewertung seitens der Finanzinstitutionen kann nur eine Übergangslösung sein, bis zu der Bildung der Profession der Bewerter in Serbien. Es ist klar daß die Bildung der Profession und die Bildung der Vereinigung ein langfristiger Prozeß sein wird, der viel ehrenamtliche Arbeit und den Kampf gegen Windmühlen verlangen wird. Einige qualifizierte Bewerter, mit Hilfe der Professoren der Fakultät für das Bauwesen, sollten die kritische Masse sein, die den gesamten Prozeß durchführen wird. Es bleibt uns, den gesamten Prozeß anzuregen und die Zeit wird zeigen wie erfolgreich wir sein werden.

(Fotob)

Nebojša Nešovanović MRICS,
Co-Leiter der Bewertungsabteilung
King Sturge d.o.o. Serbien

nebojsa.nesovanovic@kingsturge.com

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