Quelle: AG Nekretnine | Dienstag, 13.01.2009.| 16:08
Lesen Sie einen Artikel aus Drucken Sie die Nachricht

Wohnungspreise werden nicht bedeutend fallen!

(Fotob)

Die Geschehnisse auf den weltweiten Finanzmärkten und die, zwecks Sanierung vorgenommenen Aktionen sind noch sehr frisch, was die präzise Bestimmung ihrer Effekte auf die, in der Regel inerten Immobilienmärkte wesentlich erschwert. Der serbische Immobilienmarkt befindet sich noch an seinem Anfang, so dass die globale Finanzkrise noch keinen so direkten und klar sichtbaren Einfluss auf ihn hat, wie das bei den entwickelten Märkten der Fall ist. Was die Weiterentwicklung des Wohnungsbaus und die Wohnungspreise betrifft, so erwarten wir kurzfristig keine bedeutenden Rückgänge.

Sollte sich auf den weltweiten Finanzmärkten nichts ereignen was dramatischer ist als das was bisher zu sehen war, dann ist reell zu erwarten das sich die Krise bei uns in einem verlangsamten Marktwachstum wiederspiegelt. Das Steigen der Kapitalpreise wird sich auf jeden Fall an allen Märkten in einem Rückgang der Nachfrage reflektieren, das bedeutet aber keineswegs ein automatisches Sinken der Preise. Märkte die ein starkes Wachstum verzeichnen konnten erwartet eine Verlangsamung und „Skeptiker“ werden einen Rückwärtsgang einlegen.

Die allgemeine Lage

Ein mäßiges Wachstum der Kapitalpreise sollte keinen besonderen Einfluss auf potentielle Wohnungskäufer haben weil die Gehälter in Serbien schneller wachsen als der Kapitalpreis und mit der Zeit ist ein mäßiger Zuwachs an der Seite jener zu erwarten die einen Kredit aufnehmen können. Anders, durch eine bedeutende Erhöhung der Kapitalpreise oder der Verfügbarkeit von Wohnungskrediten könnte der Wohnungsmarkt stark gefährdet werden, da eine bedeutende Anzahl dieser Transaktionen auf diese Weise finanziert werden.

Anhand aller bislang zur Verfügung stehender Informationen werden die Preise der Wohnungskredite um ca. 250 Basispunkte steigen, was als ein drastisches Wachstum betrachtet werden kann. Es ist noch unklar ob es sich hierbei nur um einen vorübergehenden Schlag handelt der in Kürze nachlässt oder die Kapitalpreise für einen längeren Zeitraum bestehen bleiben. Sollte dies nämlich länger anhalten wird es zu einem dramatischen Rückgang der Anzahl jener kommen, die eine Wohnung auf Kredit erwerben möchten.

Reell ist zu erwarten das die Verfügbarkeit von Finanzmitteln einen bedeutenderen Einfluss auf die Verfügbarkeit von Kapital für die Projektfinanzierung hat, besonders bei großen Projekten die mittels Cross-Border-Kredite finanziert werden. Eine geringere Verfügbarkeit von Finanzmitteln für den Bau von Gebäuden kann den Angebotszuwachs stoppen. Eine erschwerte Projektfinanzierung kann sich jedoch erst in ein bis zwei Jahren bemerkbar machen.

Der Wohnungsmarkt in Belgrad

Der Wohnungsmarkt in Belgrad befindet sich derzeit an seinem Höhepunkt. Die Preise sind schon ein ganzes Quartal ziemlich stabil und eine bedeutendere Änderung der Wohnungspreise in Belgrad ist in der nächsten Zeit nicht zu erwarten, vor allem wegen der großen Nachfrage und der Marktträgheit. Mittelfristig ist jedoch zu erwarten das die Preise von kleinen oder weniger hochwertigen Wohnungen die jetzt in größerem Umfang gebaut und am öftesten auf Kredit erworben werden, fallen werden. Auf die Preise solcher Wohnungen wird nicht nur der Kapitalpreis Einfluss haben, sondern auch das größere Angebot.

Tatsache ist das die derzeitigen Wohnungspreise nicht nur das Ergebnis einer hohen Nachfrage und guten Kreditverfügbarkeit sind, sondern auch des „Marktspinning“. Auf dem Wohnungsmarkt wurden Informationen über eine riesige Nachfrage und enorme Preise platziert, die bei einzelnen Transaktionen erzielt (Picks) wurden, was einen großen Einfluss auf die aktuellen Preise hatte. Generell sind Preise die auf diese Weise erreicht wurden nur selten erhaltbar.

In welchem Umfang die Wohnungspreisen fallen werden ist nur schwer abschätzbar. Drastische Preisänderungen sind hier jedoch nicht zu erwarten, da die Nachfrage auch weiterhin hoch bleibt. Höchstwahrscheinlich werden die Preise im Vergleich mit denen von heute um 10% bis 20% fallen.

Zukünftig werden laut Erwartungen nur einzelne Stadtteile aufgrund bedeutender, nahegelegener Infrastruktur- oder anderer großer Projekte ein eventuelles Wachstum verzeichnen können. Früher oder später muss auch das Stadtzentrum erneuert werden und dann sind größere Preisunterschiede zwischen Wohnungen im Stadtzentrum und der in anderer Stadtteilen, natürlich zugunsten des Stadtzentrums zu erwarten.

(Fotob)

Die aktuelle Hypothekarmarktkrise

Die richtige Frage in diesem Augenblick wäre, wie die serbische Regierung reagieren sollte um auf die Krise vorbereitet zu sein und welchen Platz nimmt hier der Wohnungsbau ein? Ein Rückgang der Nachfrage auf den Märkten in Serbien und der EU kann sich in einer Abnahme des Exports und einer Rezession, einem Rückgang des BDP (Bruto Domestic Product), der Inflation und einem größeres Defizit im Budget und der Zahlungsbilanz wiederspiegeln. Die Antwort auf die Frage der Bekämpfung der Rezession ist im gesunden Teil der heimischen Nachfrage zu suchen, die nicht den Import fördert sondern die Produktion und Investitionen. Gibt es da ein besseres Beispiel als den Wohnungsbau!?

Wie bereits erwähnt besteht in Belgrad ein Wohnungsmangel der befriedigt werden muss und das kann der gesunde Industrieteil sein, der eine „gute“ Nachfrage generieren und auf diese Weise das BDP-Wachstum erhalten würde (über dem Rezessionsniveau in diesen turbulenten Zeiten). Es gibt unterschiedliche Ansichten darüber wie der Staat im Wohnungsbau teilnehmen kann, von den liberalen bis zur Rolle des Staats als Unternehmer.

Versprechen des Staats tausende Wohnungen bauen zu wollen die im Anschluss unter ihrem Marktwert Verkauft oder Vermietet werden sollen, treffen immer auf ein positives Echo bei den ärmeren Bevölkerungsteilen – sie haben eine populistische Wirkung auf die Population die in den vergangenen Zeiten gewöhnt war das der Staat sich um alles kümmert. Dies wäre ein grobes Einmischen in den Markt wobei der Staat durch sein marktwidriges Verhalten die anderen, sich marktgerecht verhaltenden Teilnehmer gefährden würde, vor allem die Marktsegmente in die er sich am meisten einmischen würde (z.B. der Bau kleiner Wohnungen am Stadtrand).

Laut Vorschlag der bei jedem Liberalen und damit auch bei mir Beifall findet soll der Staat mit den Mechanismen über die er verfügt ein günstiges Umfeld schaffen, wobei sich der Markt ganz von allein reguliert. Demnach sollte der Staat das Gesetz über die Privatisierung von städtischem Bauland verabschieden, eine entsprechende Steuerpolitik einführen, eine „Guillotine“ der Vorschriften aus dem Bereich der Erteilung von Genehmigungen durchführen, DUP–s für die ganze Stadt einführen und durch eine feine Regelung der Pflichtreserven für Wohnungskredite das Nachfrageniveau regulieren damit die Preise nicht bedeutend steigen oder fallen können.

Wäre es nicht zur Finanzkrise gekommen, wäre dies ein perfekter Plan, jetzt soll aber ein „mittlerer“ Weg gefunden werden. In einer Situation wo der Wohnungsbau der gesündeste Teil unserer Wirtschaft sein sollte der ein BDP-Wachstum generiert, müsste der Staat proaktiv reagieren und diesen Prozess beschleunigen. Wir können uns den Luxus nicht leisten darauf zu warten, das sich der Markt von allein regelt. Kurz, der Staat sollte sowohl im Bereich Angebot, als auch im Bereich Nachfrage agieren. Beim Angebot sollte er den Unternehmern zur Hand gehen die nach Baugrundstücken suchen, mit Standorten deren juristische und urbanistische Lage geklärt ist und mit eventuellen Garantien die ihnen eine Projektfinanzierung sichern könnten. Bei der Nachfrage müsste der Staat mit Maßnahmen der Serbischen Nationalbank durch die Bestimmung der Pflichtreserven für Wohnkredite ihren Preis beeinflussen und damit auch die Nachfrage.

Der Staat sollte nur in Ausnahmefällen in die Rolle des Unternehmers schlüpfen, z.B. beim Bau von Sozialwohnungen für Invaliden, Kriegsopfer u.Ä. Der Bau von staatlichen Wohnungen sollte nur eine Ausnahme sein, keinesfalls der Regelfall, obwohl zahlreiche Minister gerne als St. Nikolaus und mit einer Schaufel in der Hand auftreten. Während der globalen Finanzkrise kann unser Wohnungsmarkt mit seiner gesunden Nachfrage der gesamten Wirtschaft helfen, um ihr hohes Niveau an Aktivitäten und das so notwendige BDP-Wachstum beizubehalten.

(Fotob)

Nebojša Nešovanović

Joint Head of Valuation

King Sturge d.o.o. Beograd

nebojsa.nesovanovic@kingsturge.com

Quelle:

Kommentare können ausschließlich angemeldete Nutzer eingeben.