(AG Nekretnine) Der wachsende Hotelmarkt in Mitteleuropa

Der Investitionshunger nach Hotelkapazitäten in ganz Mittel- und Osteuropa ist auch weiterhin enorm. Glücklicherweise ist diese Region weniger von den aktuellen Geschehnissen und dem Rückgang der Platzierung auf dem Kreditmarkt betroffen, die vom allgemeinen Immobilienberater bei Cushman & Wakefield (C&W) bemerkt wurden.

“Investitionen in Hotels wurden für alle Mitstreiter auf dem Markt ein lukratives Geschäft. Neben den traditionellen Wettbewerbern investieren auch eine wachsende Anzahl lokaler und regionaler Unternehmen in den Hotelsektor in Mittel- und Osteuropa, inklusive jener Investoren, die ihre Finanzmittel in Gewerbeimmobilien investiert haben”, so Saša Golubović, Assistent des Direktors von C&W Hospitality.

Die positiven Aspekte des Hotelinvestitionsmarktes in Mittel- und Osteuropa spiegeln sich in der Beständigkeit der Leistungen und der Profitabilität dieses Sektors wieder. Das Interesse der Banken den Bau von Hotels zu finanzieren nimmt ständig zu, während einige Institutionen besondere Abteilungen für die Finanzierung des Hotelsektors gründen. Im Einklang mit den aktuellen Marktbedingungen werden bei der Finanzierung die Darlehen von 1,6% auf 2,5% über dem EURIBOR erhöht. Unter Berücksichtigung der Investitions- und Betriebskosten die in der Hotelindustrie entstehen und im Rahmen der CEE von 6,5% bis 9,5% betragen, spiegelt sich der allgemeine Trend in der Erhöhung der direkten Investitionen wieder.

Was das Angebot betrifft, hier steht der Markt einem Mangel an hochwertigen Hotels gegenüber, die zum Verkauf angeboten werden. Die hohen Profite die von den Investoren erwartet werden führten dazu, dass sich einige Verkäufer vom Markt zurückgezogen haben, was wiederum dazu führte das die Anzahl der Hotels die zum Verkauf angeboten werden sehr begrenzt ist.

Das Beleihungsverhältnis (LTV-Loan To Value) änderte sich von durchschnittlichen 80% des Darlehens im Jahr 2006, bis - unter bestimmten Bedingungen - auf 70%. Zahlreiche Bankkunden nehmen trotz den hohen Zinssätzen weitere Kredite auf.

Die präsentierten Investitionen in Hotelkapazitäten zeigen die größten Transaktionen im mittel- und osteuropäischen und russischen Raum. Die Investitionssummen erlebten, im Vergleich zum Vorjahr, ein bedeutendes Wachstum von ca. 85% im Jahr 2006. Grund dafür sind vor allem ein starker Immobilienmarkt und ein großes Interesse der Investoren für Hotelkapazitäten. Der Markt stabilisierte sich im Jahr 2007 wegen der beginnenden Abnahme der Kreditplatzierungen in der zweiten Jahreshälfte. Es ist zu erwarten das die Verkäufe auf den mittel- und osteuropäischen Märkten in diesem Jahr bedeutend zurückgehen, da die Eigentümer ihre Positionen in den existierenden Hotels nicht ändern werden, was weiter zu einem Anstieg der Finanzkosten und der Aufrechterhaltung des Ungleichgewichts zwischen den erwarteten Preisen und Profiten bei den Käufern und Verkäufern führen wird.

Was den Verkauf von Hotels in Serbien in den vergangenen Jahren betrifft, die größten Transaktionen wurden beim Verkauf des Hotels Jugoslavija (31,3 Mio. Euro) und des Hotels Metropol (28 Mio. Euro) im Jahr 2006 und des Hotels Continental mit Geschäftskomplex (149 Mio. Euro) im Jahr 2008 erreicht. Diese Transaktionen sind das Ergebnis der Privatisierung und wurden nicht von Privatunternehmen oder Einzelpersonen realisiert, was das Ergebnis der Phase der „Entwicklung“ und „Konvergenz“ ist, die der Hotelmarkt in Belgrad zurzeit durchläuft.

Geschäftsergebnisse des Hotelsektors

Hotels in den Hauptstädten in Mittel- und Osteuropa befinden sich auf unterschiedlichen Stufen der Entwicklung. Prag und Budapest gehören zu den „reifen”, während Bukarest und Belgrad zu den Entwicklungshotelmärkten zählen. Die Prognosen für Budapest und Prag sehen eine Stabilisierung der Geschäftsergebnisse in einem kurzen Zeitraum vor, während in Belgrad wegen des mangelhaften Angebots hochwertiger Hotelzimmer und der starken Konkurrenz eine weitere Entwicklung bevorsteht.

Es ist erkennbar das sich die Geschäftsergebnisse auf den reifen Märkte in Mittel- und Osteuropa stabilisiert haben, während die Leerstandraten in Belgrad zurückgegangen sind und die Durchschnittspreise für ein Zimmer im Jahr 2008 im Vergleich zum Vorjahr gewachsen sind.

Der Hotelmarkt in Belgrad

Der serbische Hotelmarkt zählt zu den „Entwicklungsmärkten“, der profitable Geschäftsgelegenheiten bietet. Trotzdem gibt es bestimmte Faktoren die sein Potential bedeutend einschränken. Das sind u.A. die hohen Grundstücks- und Baupreise im Vergleich mit anderen Städten der Region, der Mangel an hochwertigen Grundstücken für den Bau von Hotels und die ungelösten eigentumsrechtlichen Beziehungen. Das alles sind Faktoren die die Anzahl der Investoren einschränken. Der Mangel einer starken Konkurrenz im Hotelsektor führte dazu, dass die Preise der Hotelzimmer in einem relativ kurzen Zeitraum bedeutend gestiegen sind.

Die Entwicklung der Infrastruktur ist der bedeutendste Faktor im Versuch Belgrad für Gäste aus dem Ausland interessanter zu machen und die Erneuerung des Flughafens Nikola Tesla ist ein wichtiger Schritt in dieser Richtung. Freizeitinhalte, die Restaurierung von Gebäuden und Programme zur ihrer „Verjüngerung“ werden Touristen animieren ihren Urlaub in Belgrad zu verbringen. Dies ist ein Marktsegment der zurzeit sehr beschränkt ist. Die Stadt wird in erster Linie von Teilnehmern auf dem korporativen Markt besucht, und die Hotelbetreiber fordern einen größeren Fokus auf dem Tourismus-Markt, um ihre Betriebsergebnisse zu verbessern und die Risiken aus der Nachfrage zu verringern.

Die aktuelle Fase der Planung und Entwicklung des Hotelsektors in Belgrad umfasst das Hotel Stari Mlin im Block 26, die Revitalisierung des Hotels Continental und die Errichtung des Hotelkomplexes Plaza Centers. Außerdem sollen die Hotels Slavija und Lux privatisiert werden. In diesem Augenblick sind die bedeutendsten Investoren in Belgrads Hotelsektor das Unternehmen Delta und einige Firmen aus Griechenland, die bereits in die Hotels „In“ und „Metropol“ investiert haben. Die Anzahl der Unternehmen die Hotelprojekte in Belgrad realisieren ist auch weiterhin sehr bescheiden, während es keinerlei institutioneller Investoren auf dem Markt gibt. Trotzdem, auch hinsichtlich der Tatsache das die Investitionserträge im Hotelsektor von 13% im Jahr 2004 auf 9% in 2008 zurückgegangen sind was ein Anzeichen für ein wachsendes Interesse der Investoren für diesen Sektor ist, werden die Hotels voraussichtlich in naher Zukunft ihren Investitionsaufschwung erleben.

sasha.golubovic@eur.cushwake.com

Anmerkung: Cushman & Wakefield Hospitality EMEA – eine Filiale von Cushman & Wakefield, beschäftigt über 32 Mitarbeiter in London, Budapest, Istanbul, Lissabon, Madrid, Mailand, Moskau, Prag und Warschau. Das Unternehmen arbeitet zurzeit an über 50 Projekten in der EMEA-Region, wo sie von 2007 bis heute eine Bewertung der Hotelkapazitäten durchgeführt haben die einen Wert von über 3 Milliarden Euro haben und aktuell die Auswahl der Betreiber für über 10.500 Hotelzimmer treffen. Die Arbeitsteams dieses Unternehmens realisieren große Entwicklungsprojekte in Bulgarien, Cape Verde, Dubai, Montenegro, Marokko, Mozambique, Portugal, Russland und dem Vereinten Königreich. Unterstützung bekommen sie von den Teams der Hotelindustrie aus Asia Pacific und den Vereinigten Staaten, was bedeutet das C&W Hospitality seinen Kunden eine integrierte, grenzüberschreitende Dienstleistung anbieten kann, mit mehr als 80 ausgebildeten Hotelfachleuten.

C&W Hospitality EMEA bietet Entwicklungsconsulting, die Beurteilung von Hotelkapazitäten und die Auswahl des Betreibers, Investitionsberatung und die Präsentation von Unternehmen aus dem Hotel- und Tourismussektor. Die Teams verfügen über große Erfahrung auf dem Markt der Hotelimmobilien, wie auch mit Broker-Dienstleistungen im Bereich Immobilien, Banking und Finanzen, der Hotelleitung, Hotelmarketing und der Entwicklung.

Das Team von C&W Hospitality aus Budapest arbeitete im Jahr 2008 an Projekten in Ungarn, Serbien, Montenegro, Bulgarien, Rumänien und Lettland. Unser Ziel ist unsere Entwicklung fortzusetzen und den Geschäftsumfang auf Mittel- und Osteuropa auszubreiten. Ebenfalls möchten wir neue Arbeitskräfte beschäftigen und uns auf neue Projekte in der Region vorbereiten, und der Mittelpunkt unserer Interessen sind Investitionsverkäufe und die Auswahl renommierter Betreiber, im Rahmen von Projekten in der Balkan-Region.

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