Quelle: eKapija | Dienstag, 28.02.2017.| 15:50
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Immer mehr Unterhaltung, immer näher am Stadtzantrum und immer stärkere Marken - Wie Fachmarktzentren zu neuen Stars der serbischen Städte geworden sind

(FotoSuzana Obradović)
Interesse an Investitionen in den Bau von Fachmarktzentren nimmt in Serbien offensichtlich nicht ab. Ankündigungen neuer Projekte und gute Nachrichten von den Baustellen kommen aus dem ganzen Land. Immofinanz will seine Fachmarktzentren Stop Shop nach Valjevo, Nis und Cacak auch in Pozarevac, Lazarevac und Vrsac bauen lassen. Nach der erfolgreichen Fertigstellung von Capital Park in Sabac setzt die Poseidon Group ein ähnliches Projekt im Belgrader Stadtbezirk Rakovica mit Volldampf um und erwartet die Eröffnung Ende Oktober dieses Jahres. Zugleich wird die Fertigstellung einer Investition in Sombor angekündigt. Das Unternehmen RC Reinvest bereitet sich für Projekte in Kraljevo und Vrsac vor. Einen Grundstück in Krusevac hat sich NEPI gekauft. Der lang erwartete Möbelriese IKEA sollte bis Ende 2017 die definitive Entscheidung über den Bau eines Fachmarktzentrums neben seinem ersten Einrichtungshaus in Belgrad (Bubanj potok) treffen.

Der serbische Markt ist in vielerlei Hinsicht spezifisch, wenn es um Fachmarktzentren geht, die zunehmend Vorrang gegenüber den "klassischen" Einkaufszentren gewinnen. Die Kaufkraft bestimmt die Regeln, sodass in der Fachgemeinschaft die Meinung vorherrscht, dass der Bau von Einkaufszentren nur in größeren Städten wie Belgrad, Novi Sad, Nis und Kragujevac sinnvoll ist. Für andere sind vielmehr Fachmarktzentren geeignet, dank erheblich günstigeren Mieten und Marken der mittleren und niedrigeren Preisklasse. Statt sie, wie üblich, am Stadtrand, oder ein paar Dutzend Kilometer vom Stadtzentrum bauen zu lassen, werden Fachmarktzentren in Serbien immer häuifger auf sehr guten Standorten eröffnet. Statt des Modells "Komm, kauf und fahr weiter", das in entwickelten Ländern angewandt wird, hat sich in Serbien ein besonderes Modell - ein Einkaufszentrum im Freien eröffnet. Man investiert hier in das zusätzliche Angebot, Marketing, Instandhaltung, kurz gesagt - in eine komplette Erfahrung für den Kunden.

- Zwei wichtige Dinge sind in Serbien passiert. Das erste ist die Entwicklung von Fachmarktzentren in den sogenannten sekundären Städten, was zur Stärkung der örtlichen Infrastruktur durch neue Investitionen geführt hat. Serbien ist auf der anderen Seite Bahnbrecher, wenn es um die Implementierung eines neuen Konzepts der Fachmarktzentren geht, die in Wirklichkeit Einkaufszentren im Freien darstellen - sagt Mia Zecevic, Partnerin im Unternehmen Novaston Asset Management.


Novaston Asset Management arbeitete von Anfang an in Serbien mit großen Unternehmen und Investmentfonds zusammen, die in Immobilien investieren. Dazu gehören die berühmtesten Akteure in diesem Bereich - Immofinanz Group, Aviv Arlon, NEPI...

Stop Shop in Nis wurde im April 2016 eröffnet
Stop Shop in Nis wurde im April 2016 eröffnet
- Unser Unternehmen hat dss neue Konzept gemeinsam mit unseren ausländischen Kunden entwickelt. Es handelt sich um eine besondere architektonische Lösung, welche die Entwicklung und Bedürfnisse von Verbrauchern berücksichtigt, um den Einkauf durch die strategisch räumliche Verteilung von Mietern zu erleichtern - unterstrich Zecevic auf der Zweiten serbischen Konferenz über Immobilienentwicklung und Infrastruktur, die vor einigen Tagen in Belgrad stattfand.

Im Unterschied zu den entwickelten Märkten, wo Kunden ins Fachmarktzentrum mit dem konkreten Ziel kommen, dort 30-45 Minuten verbrauchen und das erwünschte Produkt kaufen, muss man Käufern in Serbien zunächst animieren und anlocken, damit er hier kommt, sich unterhaltet und schließlich etwas kauft.

- Der Käufer muss seine Zeit im Fachmarktzentrum genießen. Um das zu erreichen, werden innerhalb des Fachmarktzentrums Kinos, Cafes und Kinderspielplätze gebaut. Das Konzept wurde im Stop Shop Fachmarktzentrum in Nis angewandt - sagt die Partnerin bei Novaston Asset Management

Neue Marken in Fachmarktzentren

Die Poseidon Group hat 2014 das Capitol Park in Sabac eröffnet, das heute hunderprozentig vermietet ist. Der Schlüssel zum Erfolg eines Fachmarktzentrums liege in der sorgfältigen Auswahl des Standortes und der Mieter (tenant mix), behauptet Milica Mitrovic, Senior Asset Manager bei der Poseidong Group. Es sei immer ein Vorteil, wenn man Bahnbrecher sei, bzw. wenn es kein ähnliches Projekt in der Stadt gebe, fügt sie hinzu.

- Doch, seit kurzem werden Fachmarktzentren auch in den Städten errichtet, wo es bereits Konkurrenten gibt. Die Zeit wird zeigen, wie nachhaltig das ist.

Milica Mitrovic ist auch der Meinung, dass die sogenannten sekundäre Städte (Städte mit mindestsn 40.000 Einwohnern, bzw, mit insgesamt 70.000, wenn die Umgebung mitgerechnet wird) einen idealen Standort für Fachmarktzentren sind. Investoren analyisieren immer Grundstückpreise, die Möglichkeiten für den Erwerb von entsprechenden Parzellen wie auch die Kaufkraft der Stadtbewohner.

Capitol Park Rakovica, an der Stelle der ehemaligen Fabrik Rekord, sollte den Belgrader Stadtbezirk wieder beleben
Capitol Park Rakovica, an der Stelle der ehemaligen Fabrik Rekord, sollte den Belgrader Stadtbezirk wieder beleben
- Fachmarktzentren in Serbien verändern ihren Standort. Sie sind definitiv nicht mehr nur für den Stadtrand vorgesehen. Ladenlokale in Fachmarktzentren werden, interessanterweise, immer mehr von Mieter gefragt, die bisher ausschließlich auf Einkaufszentren fokussioert waren. Fachmarktzentren erleben einen Aufschwung in Serbien, sie weisen ein viel größeres Potenzial für den Bau - fügt Mitrovic hinzu.

Die Poseidon Group hat sich auf ein neues Projekt fokussiert - auf den Bau eines Fachmarktzetnrums im Belgrader Stadtbezirk Rakovica. Das sollte, wie Mitrovic erinnert, eines der größten Fachmarktzetnren in der serbischen Hauptstadt (22.000 m2) sein. Das Mekka für Shoppingfans, das den schlaffenden Stadtteil wieder beleben wird, sollte, laut ihren Worten, Ende Oktober dieses Jahres eröffnet werden.

Poseidon setzt zugleich das dritte Projekt in Serbien um - Capitol Park Smobor, der eine Fläche von 6.000 m2 einnehmen und auch bis Ende 2017 eröffnet werden sollte.

Kunden verlangen immer etwas Neues ...

Das israelische Unternehmen Aviv Arlon hat das Konzept der Fachmarktzentren nach Serbien noch vor sechs Jahren mit seinem Aviv Park in Pancevo gebracht. Danka Gladovic aus diesem Unternehmen erinnert sich daran, wie sie nach dem Einstieg in den serbischen Markt zwischen zwei Möglichkeiten - Einkaufs- oder Fachmarktzentrum - schwankten.

- Wir haben schließlich beschlossen, in sekundären Städten Fachmärkte zu bauen. In Pancevo haben wir im Stadtzentrum gebaut, was ist auch spezifisch für Serbien. Uns ist gelungen, bisher unbekannte Marken in Serbien zu bringen - so Gladovic.

Aviv hat im Stadtbezirk Zvezdara einen Komplex auf nur 1 ha gebaut
Aviv hat im Stadtbezirk Zvezdara einen Komplex auf nur 1 ha gebaut
Viele haben dieses Projekt bestritten, aber es stellte sich mittlerweile, dass der Investor eine gute Entscheidung getroffen hat. Im Aviv Park Pancevo sind 28.000 m2 Einkaufsfläche vermietet, es gibt mehr als 90 Mieter, fast wie in großen Einkaufszentren. Es ist deshalb eines der besten und erfolgreichsten Fachmarktzentren in Serbien, unterstreicht Gladovic.

- Zu unserem Erfolg in Pancevo in allen sechs Jahren hat, meiner Meinung nach, insbesondere die Tatsache beigetragen, dass wir das Projekt in Pahsen entwickelt haben. Wir konnten auf diese Weise ständig auf einem hohen Niveau sein, und etwas Neues bieten. Das gilt auch für den attraktiven Standort im Stadtzentrum - fügte Gladovic hinzu.

Fachmarktzentren in Serbie sollten in der Nähe des Stadtzentrums bauen, weil sie sich schnel in Zentren des urbanen Lebens entwickeln.

- Serbien hat "Hybrid-Projekte", wo man sehr viel in das Marketing investiert, und man ständig etwas Neues beitet. Es handelt sich um einen völlig anderen Ansatz im Vergleich zu Europa, wo Fachmarktzentren gebaut, vermietet und später mit der minimalen Investitionen und Instandhaltung betrieben werden. Wir bieten Mietern sehr gute Preise, und zugleich sehr gute Quealität.

Aviv Arlon hat auch ein Fachmarkzentrum in Zvezdara in Belgrad, sowie ein Objekt in Zrenjanin gebaut, das zweitgrößte in der Vojvodina (nach BIG CEE in Novi Sad). Das Unternehmen hat 2016 seine Pläne für Pozarevac präsentiert.


IKEA - neue Ideen für Belgrad

Der schwedische Möbelhersteller IKEA kaufte schon mehr Bauland am Standort Bubanj Potok und kündigten schon am Anfang der Realisierung dieser Investition die Möglichkeit an, in Belgrad, genauso wie auf anderen Standorten rund um die Welt, ein Fachamarktzentrum neben dem Einrichtungshaus bauen zu lassen.


Die Gruppe hat 59 Einkaufszentren und 4 Fachmarktzentren (in Europa, Russland, China ...) Es handelt sich um rund 3,2 Mio. Qaudratmeter. Rund 450 Mio. Menschen besuchen diese Objekte jedes Jahres. Wird das mit 800 Mio. Besuchern in den Einrichtungshäusern von IKEA verglichen, wird es klar, wie wichtig dieses Segment für IKEA wichtig ist, erklärte der Regionaldirektor für Entwicklung in Südosteuropa Vladislav Lalic.

- Bis Ende des Jahres sollte die definitive Entscheidung über den Bau eines Fachmarktzentrusm IKEA in Belgrad getroffen werden. Es sollte sich auf einer Fläche von 40.000 m2 erstrecken. Es handelt sich um eine Investition im Wert von 60-70 Mio. EUR - sagte Vladislav Lalic.

IKEA bereitet sich derzeit für den Bau eines Outletzentrums in Zagreb. Das Vergabeverfahren hat begonnen, und der Baubeginn wird im Mai dieses Jahres erwartet. Es handelt sich um Objekte von rund 16.000 m2, in welche der Möbelriese 40 Mio. EUR investieren wird. Je 300 Arbeitnehmer sollten in den Zentren in Zagreb und in Belgrard eine Beschäftigung finden. IKEA hat vor einigen Tagen den dritten Beschäftigungszyklus für sein erstes Einrichtungshaus in Serbien gestartet. Die Eröffnung wird im Sommer erwartet, und das Unternehmen überlegt bereits die Möglichkeit des zweiten Einrichtungshauses in der serbischen Hauptstadt.

Belgrad bringt Investoren, Berater, Vertreter des Staates u.a. zusammen

Die zweite serbische Konferenz über Immobilien- udn Infrastrukturentwicklung wurde am 21. Februar im Hotel Metropol von der TGI Group International, und unter der Schirmherrschaft der Wirtschaftskammer Serbien, der Botschaften Kanadas und Israels in Serbien veranstaltet. Die Konferenz in Belgrad wurde von den zahlreichen Beratungsfirmen aus dem Immobiliensektor unterstützt. Im Rahmen der Veranstaltung wurde eine Podiumdiskussion über die neuesten Trends in der Entwicklugn von Einkaufs- und Fachmarktzentren organisiert.


M.M.

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