Quelle: eKapija+ | Freitag, 01.07.2022.| 10:43
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Kauf und Verkauf von Immobilien, wenn eine der Vertragsparteien Gebietsfremder ist

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Abbildung (FotoGeorge Rudy/shutterstock.com)
Der Kauf und Verkauf von Immobilien, bei denen eine der Vertragsparteien eine ausländische Person, also ein Gebietsfremder, ist, wird unter anderem durch das Gesetz über Devisengeschäfte („Gesetz“) geregelt.

Das Gesetz sieht vor, dass Zahlungen zum Zwecke des Eigentumserwerbs an Immobilien von im Ausland ansässigen und in Serbien ansässigen Personen frei gemäß dem Gesetz über die Eigentumsverhältnisse erfolgen.

Daher regelt das Gesetz den Kauf und Verkauf von Immobilien, bei denen eine der Vertragsparteien nicht ansässig ist, auf zwei Arten, je nach dem Ort, an dem sich die Immobilie befindet.

Situation, wenn ein Nichtansässiger die im Ausland gelegene Immobilie kauft oder verkauft

Wenn ein Gebietsansässiger eine Immobilie von einem Gebietsfremden im Ausland gekauft hat, ist der Gebietsansässige verpflichtet, den Kaufpreis von seinem in Serbien eröffneten Devisenkonto auf das Konto des Gebietsfremden zu zahlen, und der internationale Zahlungsauftrag wird mit dem Zahlungscode: 139 - Kauf von Immobilien im Ausland gekennzeichnet, der durch das Codebook der Grundlagen für Inkasso, Zahlung und Überweisung im internationalen Zahlungsverkehr ("Codebook") bereitgestellt wird.

Auch ist es möglich, dass der Gebietsansässige Immobilien im Ausland besitzt, die er an einen Gebietsfremden verkauft, wobei die Zahlung in diesem Fall so erfolgt, dass der Gebietsfremde von seinem im Ausland eröffneten Konto auf das Fremdwährungskonto des Gebietsansässigen bzw. Verkäufr in Serbien einzahlt. In diesem Fall wird der internationale Zahlungsauftrag mit dem Zahlungscode: 539 - Verkauf von Immobilien im Ausland, laut Codebook gekennzeichnet.

Darüber hinaus sieht das Devisenrecht auch die Möglichkeit für einen Ausländer vor, den Kaufpreis auf das bei einer Bank im Ausland eröffnete Konto eines Inländers zu zahlen. Dies regelt der Beschluss über die Bedingungen und die Art und Weise, wie Gebietsansässige Fremdwährungen auf einem Konto bei einer Bank im Ausland halten dürfen („Amtsblatt der RS“, Nr. 31/2012, 71/2013, 98/2013, 125/ 2014, 102/2015, 37/2018 und 13/2020), der vorsieht, dass Gebietsansässige Devisen auf dem Konto bei einer Bank im Ausland halten können, wenn sie als Inhaber einer Immobilie im Ausland diese bis zur Höhe des im Kauf-/Verkaufsvertrag festgelegten Wertes verkauft haben und ner wenn sie dafür eine Genehmigung von der Nationalbank Serbiens ("NBS") erhalten haben.

Wir weisen darauf hin, dass in diesem Fall nach dem Verkauf von Immobilien im Ausland und der Zahlung des Betrags des Immobilienwerts auf ein bei einer ausländischen Bank eröffnetes Konto der Gebietsansässige verpflichtet ist, die verbleibenden Mittel in die Republik Serbien innerhalb nächsten 30 Tage zu überweisen und dieses Konto zu schließen.


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Abbildung (Fotocanadastock/shutterstock.com)
Situation, wenn ein Nichtansässiger die in Serbien gelegene Immobilie kauft oder verkauft

Wenn ein Nichtansässiger eine Immobilie von einem in Serbien ansässigen Verkäufer gekauft hat, kann ein Nichtansässiger eine Zahlung für den Kauf dieser Immobilie von seinem im Ausland eröffneten Konto leisten, und gemäß dem Kodexbuch wird der Zahlungsauftrag mit der Zahlung Code: 138 - Kauf von Immobilien in der Republik gekennzeichnet.

Auch die gegenteilige Situation ist möglich, d.h. dass der Gebietsfremde zuvor die in Serbien gelegene Immobilie erworben hat, die er nun an den Gebietsansässigen, den Käufer der Immobilie, verkauft. In diesem Fall kann der gebietsansässige Käufer die Zahlung auf das in Serbien eröffnete Konto des Gebietsfremden leisten, wonach der Gebietsfremde die gesammelten Gelder auf sein Konto im Ausland überweisen kann und der Bank nachweisen kann, dass alle Steuerverpflichtungen für diese Transaktion erledigt wurden.

Außerdem nehmen wir hiermit zur Kenntnis, dass das Finanzministerium zu diesem Thema der (Nicht-)Verpflichtung eines Nichtansässigen zur Eröffnung eines Kontos in Serbien beim Verkauf von Immobilien in Serbien die Meinung vertreten hat, dass die Zahlung des Kaufbetrags auch vom in Serbien eröffneten Konto eines Ansässigen direkt an das ausländische Konto des nicht ansässigen Verkäufers erfolgen kann, jedoch nur, wenn die Steuerverbindlichkeiten aus diesem Geschäft gegenüber Serbien zuvor beglichen wurden.

Für weitere Informationen zu diesem Thema können Sie sich an die Anwaltskanzlei Milosevic Law Firm wenden.
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