(AG Nekretnine) Svojina i status zemljišta u Republici Srbiji
Autor : Đorđe Nikolić,
Head of Real Estate Department
Karanović-Nikolić, Attorneys at Law
djordje.nikolic@karanovic-nikolic.co.yu
Svojina i status zemljišta u Republici Srbiji predstavlja pitanje koje često zabrinjava investitore – osobito strane, u trenutku odlučivanja u vezi ulaganja u srpsko tržište nekretnina. U ovom članku izložićemo osnove pravnog okvira srpskog zakonodavstva u vezi statusa nepokretnosti, kao i neke korisne savete kako da vašu transakciju uspešno privedete kraju.
Uz par izuzetaka, prema zakonima Republike Srbije, lice postaje vlasnik zemljišta odnosno zgrade u trenutku upisa prava svojine u nadležnom javnom registru. Sa druge strane, obzirom da se javni registri vode na opštinskom nivou i da zbog istorijskih razloga ne postoje u svim opštinama, u situaciji u kojoj u određenoj opštini ne postoji ustanovljen odgovarajući javni registar u tom slučaju se postojanje overenog ugovora o sticanju prava svojine na nepokretnosti, uz državinu na konkretnom zemljištu odnosno zgradi, može smatrati dokazom da je određeno lice njen vlasnik. Pre uknjižbe prava svojine u nadležnom registru neophodno je platiti porez na prenos apsolutnih prava.
Strano pravno lice može kupiti i postati vlasnik na nepokretnostima u Republici Srbiji koje su mu potrebne za obavljanje njegovih poslovnih aktivnosti, pod uslovom da je ispunjen uslov uzajamnosti tj. pod uslovom da pravno lice iz Srbije može steći pravo svojine na nepokretnosti u zemlji u kojoj je to strano lice osnovano (registrovano). U praksi, to znači da je neophodno da strani pravno lice ustanovi neku formu pravnog prisustva i postojanja u Republici Srbiji (npr. društvo sa ograničenom odgovornošću, predstavništvo, ogranak, itd.) kako bi direktno steklo pravo svojine na nepokretnosti. Kada strano pravno lice u Republici Srbiji ustanovi zavisno društvo to zavisno društvo se smatra domaćim pravnim licem i ima isti tretman kao i preduzeća čiji su osnivači domaća lica, što znači da može steći nepokretnost pod istim uslovima koji važe i za domaća lica.
Zemljište u Republici Srbiji je klasifikovano kao: građevinsko zemljište, i poljoprivredno zemljište.
Građevinsko zemljište
Građevinsko zemljište u Republici Srbiji je podeljeno u dve grupe: javno građevinsko zemljište i ostalo građevinsko zemljište.
Javno građevinsko zemljište je zemljište na kojem su izgrađeni javni objekti od opšteg interesa ili koje je namenjeno za izgradnju takvih objekata. Javno građevinsko zemljište je kao takvo određeno odgovarajućim urbanističkim planovima. Javno građevinsko zemljište je u državnoj svojini, odnosno u svojini Republike Srbije i ne može biti u privatnoj svojini.
Ostalo građevinsko zemljište je svo ono zemljište koje odgovarajućim urbanističkim planom nije određeno kao javno građevinsko zemljište, na kojem postoje izgrađene zgrade i drugi objekti ili koje je namenjeno za izgradnju, odnosno zemljište koje je urbanističkim planovima predviđeno u svrhu građenja. Ostalo građevinsko zemljište može biti i u privatnoj i u državnoj svojini. Ostalo građevinsko zemljište je u privatnoj svojini ukoliko je locirana van granica grada, a pod određenim uslovima i ukoliko je unutar granica grada. Najčešće se ostalo građevinsko zemljište koje se nalazi u okviru granica grada nalazi u državnoj svojini, a privatna lica mogu biti vlasnici zgrada i drugih građevina koje se nalaze na takvom zemljištu i imaju, po automatizmu, trajno pravo korišćenja ili pravo dugoročnog zakupa na takvom zemljištu dokle god se na njemu nalaze izgrađeni objekti.
Prema trenutno važećim propisima, maksimum prava koji neko može imati na ostalom građevinskom zemljištu u državnoj svojini (lociranom unutar granica grada) je pravo dugoročnog zakupa (do 99 godina). Pravo dugoročnog zakupa državnog zemljišta je uvedeno novim propisom iz 2003. godine umesto trajnog prava korišćenja zemljišta koje je do tada postojalo. Lica koja su u trenutku donošenja novog zakonodavstva u 2003. godini imala pravo korišćenja na zemljištu nastavljaju sa korišćenjem istog prava dok ona lica koja zemljište stiču nakon usvajanja novih propisa kao maksimum prava mogu steći pravo dugoročnog zakupa. Pravo dugoročnog zakupa koje je uvedeno propisima iz 2003. godine suštinski se ne razlikuje bitno od prava korišćenja zemljišta koje je do tada postojalo.
Ostalo građevinsko zemljište je dalje podeljeno na ostalo izgrađeno građevinsko zemljište i ostalo neizgrađeno građevinsko zemljište.
Ostalo izgrađeno građevinsko zemljište je zemljište na kome postoje izgrađeni objekti. Ti objekti mogu biti u potpunom vlasništvu privatnih lica koja imaju pravo da njima slobodno raspolažu. Ukoliko se objekti nalaze na ostalom građevinskom zemljištu unutar granica grada (zemljište koje je u državnoj svojini), prenos svojine na objektu automatski povlači i prenos dugoročnog prava zakupa (ili prava korišćenja) zemljišta na kome su ti objekti izgrađeni. Sa druge strane, pravo dugoročnog zakupa zemljišta kao i pravo korišćenja kao takvo nije prenosivo bez objekata i može se preneti jedino uz prenos prava svojine na zgradama izgrađenim na tom zemljištu jer se prava korišćenja i pravo dugoročnog zakupa smatraju trajno „vezanim“ za vlasništvo na objektima i dele pravnu sudbinu objekata.
Ostalo neizgrađeno građevinsko zemljište je zemljište koje je planirano za izgradnju ali na kome nema izgrađenih objekata. Ostalo neizgrađeno građevinsko zemljište može biti u vlasništvu privatnih lica ukoliko je locirano izvan granica grada (u izuzetnim slučajevima i ukoliko je unutar granica grada) i prenos svojine na tom zemljištu je dozvoljen. Ukoliko se ostalo neizgrađeno građevinsko zemljište nalazi unutar granica grada i u državnoj je svojini, takvo zemljište je neprenosivo i investitorima se dodeljuje putem javnog nadmetanja organizovanog od strane javnih preduzeća nadležnih za građevinska pitanja. Javna preduzeća vode evidenciju o raspoloživim lokacijama i organizuju i sprovode tendersku proceduru. Dugoročni zakup se dodeljuje onom investitoru koji ponudi najviši iznos za zakup zemljišta i koji dobija pravo da određenu lokaciju koristi za izgradnju određenog objekta. Javno preduzeće i najuspešniji ponuđač zatim zaključuju ugovor o zakupu kojim se određuju broj i površina građevinske parcele, visina zakupnine, naknada za uređivanje zemljišta kao i način plaćanja, namena i veličina objekta koji će se graditi, trajanje prava zakupa kao i rok u kome je neophodno završiti izgradnju, itd.
Poljoprivredno zemljište
Poljoprivredno zemljište može biti u režimu privatne i državne svojine. Obzirom na dinamiku razvoja tržišta nepokretnosti u Srbiji i razvoj obodnih delova gradova, investitori se često opredeljuju da kupe poljoprivredno zemljište koje se nalazi na obodima grada i da izvrše promenu namene takvog zemljišta tj. prekvalifikuju poljoprivredno u građevinsko zemljište. Svojina na poljoprivrednom zemljištu se među privatnim licima prenosi putem odgovarajućih zaključenja odgovarajućih pravnih akata (kupoprodaja, razmena, poklon, itd.). Plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava prethodi uknjižbi prava svojine u nadležnom javnom registru.
Kao izuzetak od opšteg pravila da, uz ispunjenost uslova reciprociteta, stranci mogu steći pravo svojine na nepokretnostima u Srbiji, Zakon o poljoprivrednom zemljištu iz 2006. godine isključuje mogućnost da strana lica budu vlasnik poljoprivrednog zemljišta u Srbiji. Strana lica mogu prenebregnuti ovu prepreku tako što će osnovati lokalno preduzeće koje može da stekne pravo svojine na poljoprivrednom zemljištu, i tako indirektnim putem, preko svog zavisnog društva, mogu da steknu pravo svojine na poljoprivrednom zemljištu. Poljoprivrednim zemljištem koje je u državnoj svojini upravlja država na način da ga daje u zakup kroz postupak javnog nadmetanja ali samo u poljoprivredne svrhe. Poljoprivredno zemljište u državnoj svojini se u principu ne može otuđivati.
Kod sticanja prava svojine na poljoprivrednom zemljištu, treba imati u vidu da vlasnici susednih parcela imaju pravo preče kupovine i prodavac je dužan da vlasnike susednih parcela obavesti o nameri da zemljište proda i uslovima prodaje. Nakon sticanja poljoprivrednog zemljišta, i pod pretpostavkom da je izvršena promena namene iz poljoprivrednog u građevinsko zemljište, potrebno je formalno sprovesti promenu namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište plaćanjem naknade za promenu namene zemljišta i registracijom promene statusa zemljišta u relevantnom javnom registru.
izvor :
Top priče
27.03.2024. | Industrija, Saobraćaj, Finansije
Gradske linije na potezima 100 i 700, kao i još nekoliko linija koje prelaze preko Novog Beograda i Zemuna, definitivno će biti ustupljene privatnim prevoznicima. Danas se održava hitna telefonska sednica Privremenog organa grada, na kojoj je od 100 tačaka, najvažnija upravo ona koja se tiče Odluke o usvajanju predloga projekta javno-privatnog partnerstva u obavljanju javnog prevoza na pomenutim linijama. Nacrtom ove odluke predviđeno je
28.03.2024. | Saobraćaj
Rekonstrukcija železničke pruge Niš-Dimitrovgrad koštaće 430 mil EUR
28.03.2024. | Saobraćaj
eKapija+
28.03.2024. | Zdravstvo
Alkaloid pušta u pogon nov kapitalni projekat vredan 19,4 mil EUR
28.03.2024. | Zdravstvo
28.03.2024. | Agro
Noblewood Grupa: Ka novim horizontima sa osnaženim vrednostima
28.03.2024. | Agro
27.03.2024. | Turizam, sport, kultura
Hotel Crowne Plaza Beograd u novom ruhu
27.03.2024. | Turizam, sport, kultura
26.03.2024. | Turizam, sport, kultura
Hotel Zlatibor - Epicentar kongresnog turizma i omiljena destinacija za luksuzan porodični odmor
26.03.2024. | Turizam, sport, kultura
26.03.2024. | Industrija, Zdravstvo
Da li znate šta je menstrualno siromaštvo? - Veliki broj žena suočava se s ovim problemom
26.03.2024. | Industrija, Zdravstvo
Poslovne šanse
28.03.2024. | Vesti
Sremska Mitrovica oprema dečja igrališta
28.03.2024. | Građevina
U planu izgradnja groblja u Varni kod Šapca
28.03.2024.. | Građevina
28.03.2024. | Energija
Grad Novi Sad traži firmu za izradu programa i plana energetske efikasnosti za naredne godine
28.03.2024. | Energija
28.03.2024. | Građevina, Turizam, sport, kultura
U okolini Žagubice ulaže se u turističke kapacitete - Planira se gradnja apartmana
28.03.2024. | Građevina, Turizam, sport, kultura
28.03.2024. | Građevina
Kompanije iz Srbije mogle bi da učestvuju u obnovi infrastrukture i privrede Malavija posle poplava
28.03.2024. | Građevina
28.03.2024. | Agro, Građevina
Beo zoo vrt raspisao tender za rekonstrukciju dela krova, enterijera, fasade i dvorišta objekta za slonove
28.03.2024. | Agro, Građevina