NavMenu

(Ekonomist) Privatizacija gradskog građevinskog zemljišta u Srbiji - Vrzino kolo

Izvor: Ekonomist magazin Sreda, 04.07.2007. 08:35
Komentari
Podeli

(Foto: Andy Dean Photography/shutterstock.com)

Lakše je pronaći iglu u plastu sena nego plac u 322 hiljade beogradskih hektara, na kom se mogu graditi stanovi, sportski ili tržni centar. Ne zato što nema lokacija, već što državno-pravni odnosi nisu regulisani, pa se ne zna šta je čije i do kad. Brže je "sastaviti" lokaciju, tako što će se otkupiti objekti od petnaestak pojedinačnih vlasnika (jer je to jedini način da se otkupi i pravo korišćenja neke parcele) nego izboriti se sa državom za pravo zakupa neke prazne lokacije, tvrdi Aleksandar Zavišić, direktor domaćeg predstavništva kompanije Ocean Atlantic International, koja se bavi pronalaženjem i realizacijom projekata iz oblasti nekretnina. Atraktivne, ali i manje privlačne parcele su ili razgrabljene ili se za nekoga čuvaju ili čekaju restituciju da se priča ne bi dodatno komplikovala.

A komplikovana je i za upućene u čitavu tematiku, a kamoli za strance koji grade u celom svetu, a onda dođu u Srbiju i prvi put čuju za bivše vlasnike koji će se možda "povampiriti", za "pravo korišćenja" (socijalistički koncept kvazi svojine, gde je država uvek vlasnik, a korisnik nikad siguran) ili slušaju o zakonu koji će sve to regulisati, a "samo što nije" stupio na snagu.

Za snalažljive
"Sa druge strane, u Evropi postoji samo svojina ili pravo zakupa, kao normalan institut gde vlasnik ustupa svoje zemljište za novčanu naknadu. U ovdašnjem režimu, gde se može postati ili zakupac ili korisnik parcele, ali se to pravo ne može preneti, mnogi se ne snalaze. Teško je objasniti model gde investitor dobije parcelu, pa se predomisli, reši da je otuđi pre nego što je počeo izgradnju objekta, i shvati da mu to nije dozvoljeno. Dozvoljeno je prodati pravo korišćenja samo uz objekat", kaže Siniša Brašanac, član upravnog odbora kompanije MPC Properties, koja se bavi razvojem i investiranjem u nekretnine. A šta ako objekat nije izgrađen? To, po rečima Brašanca može biti posledica još jednog komplementarnog problema – po Zakonu o hipoteci kredit se može podići tek kada se založi objekat u izgradnji, po dobijanju građevinske dozvole. A kako početi gradnju i dobiti dozvolu, ako investitor zavisi od kredita? Tako se ulazi u vrzino kolo u koje većina investitora nema vremena, niti strpljenja da se hvata, pa se radije sele u susednu Hrvatsku, Sloveniju ili Rumuniju, koje su slične dileme na vreme rešili. Ko ipak odluči da ostane i prilagodi se, nauči proceduru. Ali, nauči i da kroz građenje svojih cena naplati sav trud.

Aleksandar Zavišić (Foto: ekapija.com)Aleksandar Zavišić

Nije samo Beograd problematičan, cela Srbija kuburi sa gradskim tj. državnim građevinskim zemljištem. Tako u Nišu, od poslednjih lokalnih izbora pre tri godine, gradska vlast nije izdala ni jedan metar gradskog građevinskog zemljišta. "Procenjuje se da je samo na ime naknada Niš izgubio najmanje 300 miliona dinara, što bi gradu obezbedilo novac za trogodišnje investicije", kaže za Ekonomist magazin Branislav Jovanović, direktor Direkcije za izgradnju grada Niša. Šteta je neprocenjiva ako se ima u vidu da su za atraktivne gradske lokacije (Radna zona Sever, Radna zona Međurovo i Lozni kalem, nadomak Niške Banje) bili zainteresovani i poznati strani investitori, ali su zbog nemogućnosti saradnje sa gradskim vlastima otišli. Nisu bili radi da gube vreme na spajanje lokacija, odnosno eksploatisanje prava preče gradnje (onaj ko kupovinom objekta stiče korisničko pravo, stiče i pravo gradnje nove stambene, poslovne ili industrijske zgrade).

A upravo je ova regulatorna odredba dala poseban impuls stambenoj izgradnji Novog Sada, ukazuje Aleksandar Jevtić, direktor novosadskog Javnog preduzeća "Urbanizam".
"Već pet- šest godina, Novi Sad se rekonstruiše tako što se zone nekada predviđene za individualno stanovanje sada svrstavaju u zone kolektivnog stanovanja baš pomoću Zakona o pravu preče gradnje. To je i omogućilo intenzivnu, naročito stambenu, izgradnju grada, te je za to vreme izgrađeno oko 20.000 novih stanova", kaže Jevtić za Ekonomist magazin. To jeste kreativno rešavanje problema i vid "snalaženja", na koji su bili spremni da se odvaže uglavnom domaći investitori i to ne samo u Novom Sadu. Ali ozbiljan razvoj gradova i investicione klime ne bi smeo da se zasnivati na "rupama" u zakonu, već na uređenom i jasnom sistemu.

Siniša Brašanac (Foto: lična arhiva)Siniša Brašanac

Dva koncepta
Privatizacija gradskog zemljišta je neophodna jer se jedino tako može postići efikasnost njegovog korišćenja. Pravni osnov za privatizaciju državnog (gradskog) zemljišta konačno postoji i nalazi se u članu 87. Ustava Srbije. Međutim, diskutabilan je način na koji će se privatizacija obaviti. Postoje dve različite ideje, jedna je predstavljena u Nacrtu zakona koji je uradilo Ministarstvo za ekonomske odnose sa inostranstvom. Drugi model privatizacije predložili su stručnjaci Centra za liberalno demokratske studije (CLDS).

Nacrt zakona na kom je radilo ministarstvo koje je vodio Milan Parivodić i koji je prethodna Vlada podržala, predlaže da se privatizaciji pristupi po obavljenoj restituciji. CLDS-ov model ne podržava navedeni redosled događaja. "Ovakav scenario otežao bi i produžio proces privatizacije u nedogled, jer bi stalno iskrsavala situacija da je jedno lice vlasnik zemljišta, a drugo poseduje objekat izgrađen na toj parceli. Ovakva struktura vlasništva uključila bi arbitražu države, čime se automatski otvaraju vrata korupciji. Da bi se to izbeglo, mi predlažemo da odmah počne proces privatizacije, a da se denacionalizacija obavlja u hodu, kao jedan od modela privatizacije. To je i praksa svih bivših socijalističkih zemalja", kaže Dragor Hiber, jedan od autora studije CLDS-a.

A Nacrt zakona o restituciji i građevinskom zemljištu, koji Hiber kritikuje, ne posvećuje previše pažnje privatizaciji - detaljno se bavi vraćanjem zemljišta pređašnjim vlasnicima. "Nivo otetih poseda u komunizmu, u koje spada poljoprivredno, šumsko i građevinsko zemljište je po površini je, otprilike, veličine Crne Gore, kaže Milan Parivodić. Restitucija će se, usvoji li se ovaj Nacrt zakona, obaviti na sledeći način. Tamo gde su stari vlasnici ranije prodali svoj posed ili im je posed eksproprisan uz određenu pravičnu ili nepravičnu kompenzaciju, zemljište neće biti vraćano, već će ono lice koje je kupilo pravo korišćenja postati vlasnik bez plaćanja ikakve naknade. Samo tamo gde je stari vlasnik ostao bez poseda kroz nacionalizaciju ili političku konfiskaciju, ne dobivši nikakvu naknadu, zemljište će se vratiti originalnom vlasniku. Onaj ko sada koristi to zemljište postaće zakupac, a visinu zakupa će odrediti lokalna skupština opštine i to na osnovu urbanističkog potencijala, tj. prema mogućnosti gradnje.


To je, zapravo, ono što najviše zameraju autori modela iza kojeg stoji CLSD – vlasništvo postaje razdvojeno. Vlasnik zemljišta nije vlasnik objekta pa se tu mogu očekivati parnice. Po rečima Borisa Begovića, koautora studije CLDS, ova dva pravna subjekta ne stupaju u slobodan i dobrovoljan ugovorni odnos, već se na osnovu zakona sprovodi prisilni zakup. Što automatski isključuje očekivani, tržišni odnos.

Problemi stranih investitora

- Građevinsko zemljište je i dalje skoro isključivo u vlasništvu države
- Postoji manjak većih parcela u centralnim urbanim oblastima;
- Ne primenjuje se član 86. Zakona o planiranju i izgradnji koji predviđa prestanak prava korišćenja u slučaju da se objekti ne izgrade na građevinskom zemljištu u državnom vlasništvu u predviđenom roku
- Pravni okvir ne reguliše preferencijalna prava na zemljište – zakup građevinskog zemljišta
- Nepostojanje zakona o imovini lokalne samouprave koji bi regulisao obaveze lokalnih vlasti u pogledu raspolaganja građevinskim zemljištem
- Najnižu cenu gradskog zemljišta određuju administrativni akti, umesto tržište

(Izvod iz Bele knjige
Foruma stranih investitora)

Trenutni status

Privatno vlasništvo nad građevinskim zemljištem priznato je u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji iz 2003. godine i Ustavom iz 2006. godine. Još uvek ne postoje opšti pravni osnov za privatizaciju tog zemljišta.


Sticanje zemljišta za sada je moguće na nekoliko načina. Prvo, zakupom građevinskog zemljišta (do 99 godina). Drugo, sticanjem prenosivog "prava korišćenja". Treće, korišćenjem (u praksi mogućeg) trajnog prava korišćenja (što je ranije, sve do 2003. godine, bio jedini način na koji bi se moglo imati pravo na građevinsko zemljište). Na kraju, moguće je imati slobodan posed poljoprivrednog zemljišta koje se može pretvoriti u gradsko zemljište (lakše i jeftinije ako nije obuhvaćeno generalnim urbanističkim planom).

Mekše planiranje

Aleksandar Jevtić, direktor novosadskog JP "Urbanizam" kaže da bi promene u vlasništvu nad gradskim zemljištem dovele do korekcije vođenja gradova, jer bi se napustilo upravljanje krutim urbanističkim planovima, koji su nekada determinisali prostor do i najmanje stambene jedinice. "Na Zapadu planovi su mnogo mekši, elastičniji, više pažnje se posvećuju poreskoj politici kojom se i usmerava izgradnja grada. U Reganovo vreme u SAD su čak potpuno ukinuti urbanistički planovi, a šta se na pojedinim važnijim destinacijama moglo graditi dogovaralo se u direktnim pregovorima između potencijalnih investitora i lokalne samouprave", kaže Jevtić.

poziv na pretplatu na na www.ekonomist.co.yu

Komentari
Vaš komentar

Top priče

27.03.2024.  |  Industrija, Saobraćaj, Finansije

Grad ustupa privatnicima više od 30 zemunskih i palilulskih autobuskih linija - Spreman nacrt JPP na deset godina, posao težak pola milijarde evra

Gradske linije na potezima 100 i 700, kao i još nekoliko linija koje prelaze preko Novog Beograda i Zemuna, definitivno će biti ustupljene privatnim prevoznicima. Danas se održava hitna telefonska sednica Privremenog organa grada, na kojoj je od 100 tačaka, najvažnija upravo ona koja se tiče Odluke o usvajanju predloga projekta javno-privatnog partnerstva u obavljanju javnog prevoza na pomenutim linijama. Nacrtom ove odluke predviđeno je

Potpuna informacija je dostupna samo komercijalnim korisnicima-pretplatnicima i neophodno je da se ulogujete.

Zaboravili ste šifru? Kliknite OVDE

Za besplatno probno korišćenje, kliknite OVDE

Pratite na našem portalu vesti, tendere, grantove, pravnu regulativu i izveštaje.
Registracija na eKapiji vam omogućava pristup potpunim informacijama i dnevnom biltenu
Naš dnevni ekonomski bilten će stizati na vašu mejl adresu krajem svakog radnog dana. Bilteni su personalizovani prema interesovanjima svakog korisnika zasebno, uz konsultacije sa našim ekspertima.